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最高额抵押权登记与预告登记释义（四） 程啸 （清华大学法学院副教授、法学博士） 二、预告登记 第六十七条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： （一）预购商品房； （二）以预购商品房设定抵押； （三）房屋所有权转让、抵押； （四）法律、法规规定的其他情形。 【要旨】 预告登记的适用范围 【释义】 本条是对当事人可以申请房屋预告登记的情形的规定。 一、预告登记概述 预告登记是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的动产物权，而非已经现实存在的动产物权（针对已存在的动产物权登记属于“本登记”或“终局登记”）。 由于预告登记制度能够有效的保障动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本动产登记法》以及我国台湾地区的“土地法”所借鉴。在《物权法》正式规定预告登记制度之前，我国已有少地方性法规对预告登记制度作出了规定。例如，《上海市房地产登记条例》第49条规定：“房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房及其转让；（二）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；（三）以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；（四）法律、法规规定的其他情形。应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。本条第一款所列情形的预告登记，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效；本条第二款规定的预告登记，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。”《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第48条规定：“预购或者预租尚未建成的房屋，房屋预购入或者预租入，可以凭签订的预购房屋买卖合同或者预租合同，向登记机构申请力、理预告登记。”再如，《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》第30条规定：“在建房屋、预购期房、以抵押贷款方式购买期房设定抵押权的，可以办理预告登记。申请房屋所有权预告登记，应当提交有关证明材料。符合预告登记条件的，房产行政主管部门应当予以预告登记。预告登记的房屋权利终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交有关证明材料；符合注销预告登记条件的，房产行政主管部门应当将注销事项记载于房屋权属登记簿。”此外，《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》、《无锡市城市房屋权属登记管理办法》等地方性法规或地方政府规章都对预告登记制度有所规定。但是，这些地方性法规对于预告登记的适用范围、效力等问题的规定尽相同。有的要求预告登记必须是双方有约定时才能申请，有的则允许一定条件下单方申请预告登记。有的规定预告登记只能适用于期房买卖、抵押，有的则规定期房的租赁也可以适用预告登记。 2007年10月1日起实施的《物权法》对预告登记制度作出了规定，《物权法》第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该动产的，发生物权效力。”第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”我们认为，《物权法》对预告登记制度的规定，仅有利于保障动产物权变动中债权人的合法权益，也为我国建立统一的预告登记制度奠定了坚实的法律基础，具有极为重要的意义。 考虑到目前我国动产尚能立即实行统一的登记制度，为了能够及时的在动产登记实践中贯彻落实《物权法》对预告登记制度的规定，建设部和国土资源部分别在《房屋登记办法》、《土地登记办法》中对房屋和土地的预告登记制度作出了具体的规定。2007年12月30日由国土资源部颁布的《土地登记办法》第62条规定：“当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。” 二、可以申请房屋预告登记的情形 在我国《物权法》颁布之前，一些曾规定了预告登记制度的地方性法规的规定也有所同。有些地方性法规规定只有期房