浅谈奢华酒末店项目设计顾问的选择.docxVIP

韩冬1991年毕业于清华大学建筑学院，现为招商地产北京区域总部副总经理 ，北京康拉德房地产开发有限公司总经理，从2007年6月至今负责北京康莱德酒店的开发建设工作。The Choice of Design Consultancy on Luxury Hotel Project浅谈奢华酒店项目设计顾问的选择撰文 韩冬 北京康拉德房地产开发有限公司人们常说“建筑是技术与艺术的完美结合”，这 句话同样适用于酒店特别是奢华级酒店。而为了这一我完美结合，作为酒店建设的管理团队，面临的第一件 事就是如何选择设计顾问公司。如果认为选择设计公 司无非是选择建筑设计和室内设计单位，无非是要决定是选择“境外大牌设计公司的概念方案 + 国内设计公司的施工图深化设计”，还是只委托一家设计公司 做全程设计的简单问题，就大错特错了。作为北京首个希尔顿集团旗下奢华品牌“CONRAD 酒店”的业主方项目管理团队，我们也是在完整地经历了一个奢华酒店设计与建造的全过程后才对上述问题有了一定的体会，相信这些体会对于其他准备建设奢华酒店的业主甚至顾问公司都会有一定的借鉴意义。选择设计顾问前，必须首先确定酒店运营模式 北京 CONRAD 酒店自 2007 年初开始规划设计， 到 2007 年 6 月完成了规划方案的审批，然而，自2007 年 7 月希尔顿酒店管理集团开始介入技术服务， 方案一改再改总是不能满足酒店管理集团的要求，于是酒店管理集团的设计总监提出了更换建筑设计公司、重新进行规划设计招标的建议，并于 2008年 1月在我公司与希尔顿集团签订了《管理协议》后，向我们提供了 CONRAD 酒店厚厚的《设计与施工标准》，还拉出了长长的“御用顾问”清单供我们选择。通过这件事也使我们明白，酒店建设必须首先确定后期的运营管理模式，如果想要聘请国际品牌的酒店管理公司进行运营管理，就必须在设计工作开始之前确定并最好完成《管理协议》的签订工作，以便明确由哪个酒店管理集团管理，使用其旗下何种档次的品牌。只有提前明确了管理公司及品牌，才能真正按照该品牌的《设计与施工标准》量身订造，也才能按照品牌档次去选择相应适合的设计顾问，而不至于走弯路，浪费时间和金钱。至 2008 年初，我们全盘推翻了原有方案，重新开始新一轮的规划设计，与此同时，也开始了全面系统地思考如何确定设计管理架构，做出合理的设计合约规划的问题。选择顾问公司前，必须明确“要什么”的问题第一步叫“知己”。“要什么”是一个非常重要的前提，必须明确设计要求，才能在选择顾问公司时“不求最好，但求最适合”。设计师经常碰到这样的业主——你拿出若干个方案他都不满意，又提不出具体哪里不满意，就是觉得不够好，使设计师摸不着头脑，项目也举步维艰、难以推进。几次下来，业主就会怀疑设计顾问的能力。其实，造成这种情况的原因大多是业主没有想明白自己想要什么，没有明确设计要求。作为投资方的业主，必须至少知道大的设计方向，想要什么风格的设计，是古典风格还是现代风格？是要典雅的还是要酷的、炫的？要什么档次的，想要花多少钱？实在提不出来，还可以告诉设计师你喜欢哪一个见过的建筑。只有这样才能有的放矢，正如俗话所说：“奢华无上限，特色是关键”。把握不同设计公司的能力与特点第二步叫“知彼”。知道了自己想要什么，就可以去寻找能够满足这一需求的设计师，于是就需要了解各个目标设计公司的能力与特点。因为缺乏酒店建设的经验，我们一方面了解酒店设计行业的信息，一方面实地考察了亚洲各地的国际大品牌五星级酒店。待与希尔顿酒店管理集团签订了《管理协议》之后，这项工作便突飞猛进，酒店管理集团的设计总监对设计酒店的各家公司大多比较了解，我们把酒店管理公司提供的“御用顾问”几乎都摸了一遍底，同时参考酒店管理公司提供的专业意见，对各目标公司的成立时间、公司规模、工作地点、酒店业绩、设计人员组成（具体谁担纲设计）、设计风格、在国内的经验、对于我们这个酒店品牌的经验以及最重要的工作内容、完成深度、设计周期、收费原则等进行了全面对比。通过研究，我们发现由于酒店项目不同于写 字楼与商场，其前场与后场的规划布局、平面及立体的交通人流、物流动线联系直接影响今后酒店的 运营效率，需要精通酒店设计的公司才能完成，而大多数的大牌境外设计公司并不精于此道，或由于距离遥远无法密切跟进后续平面调整等原因，往往只负责建筑的规划、立面造型、室内公共区域等简单功能划分，其余很重要的地下空间、后勤区、机 房以及各层细致的平面设计等重要内容都要另外 聘请设计公司承担。比如当初我们找到国际知名的 K 设计公司，他们提出了“K 公司 + 联合建筑师（Associate Architect）+ 本 地 设 计 院（Local Design Institute）”的模式，就需要另外聘请一家香港公司作为联合建筑师，这对于业主而言