2014高新区高档写字楼需求调查报告.docVIP

高新区高档写字楼需求调查报告 通过对高新区的现已建成的较高档次的写字楼阳光大厦、志诚大厦、E阳国际入住企业进行走访现将走访结果作以总结。 楼盘的概况分析 ◆区域位置◆ 高新开发区经过十年的建设开发，区内的各种服务配套设施不断趋于完善，但与市区内的完善的配套相比之下毕竟存在一定的差距。在各楼盘所处的地段以阳光大厦的地段最为有利，阳光大厦靠近现高新开发区核心区火炬大厦。E阳国际处于科技路与高新二路交汇处，志诚大厦位于高新一路与南二环交汇处。E阳国际向东有正在建设的高新国际商务中心、海星诚品花园和已建成的邮政大厦和较高档的住宅欧锦园、亚美大厦。南面是高新国际俱乐部和新纪元公园。西面是正在建设的世纪金花写字楼，北面为金花企业的医药厂。志诚大厦向西呈一字形将建成西安最大规模的写字楼群，周边正在建设中的国际大厦、正信财富中心、机场大厦、财富中心、高科广场等。现已建成的有华苑大厦、永安大厦等。志诚大厦南边是开发区一期的工业厂房区，周边的配套环境较差还需周边楼盘建成之后共同营造。 ◆楼盘外立面形象◆ 在楼盘外立面形象以志诚大厦的干挂花岗岩和灰色玻璃窗整体形象最佳，志诚大厦地处南二环的开发区入口处形成强烈的视觉冲击。阳光大厦外立面采用灰色玻璃幕墙，由于楼层较低而且楼盘南北方向长在视觉上没有多大的吸引力。E阳国际南立面采用浅绿色镀膜玻璃幕墙,在一定程度上迎合了消费者追求视觉透明及采光的需求。但其余墙面采用浅灰色瓷砖与玻璃幕墙颜色形成视觉冲突，外立面整体效果有所降低。 ◆结构及建筑规模◆ 三座写字楼在结构上都采用板式结构，E阳国际、志诚大厦在自然采光、透气、通风和得房率上具有相当的优势。阳光大厦因南北较东西长，在自然采光、透气、通风上存在弊端。志诚大厦在规模最大建筑面积约41000平方米，E阳国际建筑面积约32000平方米，阳光大厦建筑面积约7000平方米。总共建筑面积约80000平方米。在国家大力开发西部的政策不断倾斜和西安的科技实力不断加强及人才的大量涌向市场。随着开发区的优惠政策及优良的投资环境不断改善，进入开发区的大中企业型不断增加现有的写字间已不能满足市场的需求。尤其是更为良好的外立面、设施设备高档的而且物业管理优良的写字楼需求将会受到市场的追捧。其主要入住企业将是国外或国内的大中型企业来到西部或西安 ◆楼盘入住企业◆ 从入住企业以志诚大厦的入住企业实力和规模较强，志诚大厦共入住企业30余家。以银行、证券、医药、网络、软件、航空公司、律师事务所为主。志诚大厦入住企业最大的是国家开发银行西安分行面积约占到9200平方米，华为西安研究所租用面积达到4200平方米。南方航空、陕西德仑律师事务所、斯威特西安管理总部各公司面积均占到1400多平方米。E阳国际入住企业以西安和陕西的内地企业银行、保险、医药、网络、软件、房地产为主， E阳国际共计入住公司30余家。购买面积最大是西安万鼎企业集团，共购买三层约4000平方米。华光科技股份公司购买2500平方米，东盟营造工程有限公司、西安房地产开发股份有限公司、陕西金裕企业集团、陕西亨通高科技集团连锁总部、西安商业银行各公司购买一层。阳光大厦共计入住公司50余家，企业主要集中在开发区内的或西安市进入高新区的小型企业，以房地产、医疗制药、网络、软件、广告传媒、装修公司为主。阳光大厦主要以租赁为主，租赁面积最大的是高新区人才交流中心700余平方米，其余公司租赁面积在70～340平方米。 ◆楼内部设施设备◆ 在三个楼盘中以志诚大厦的大堂装修交上档次以外，E阳国际的大堂在一层的东半部分，无形中对整个楼盘的形象和入住公司的形象存在一定的影响。大厦的大堂在提升物业档次及公司形象方面提到不可估量的作用。尤其是大公司极其注意企业的形象包装，从志诚大厦和E阳国际大厦中入主的企业也可明显的反映出来。充足而有效的宽带网、通讯设备已经成为大中型企业对写字楼的最基本的要求。在中央空调方面三座大厦都存在客户不能分户控制，尤其阳光大厦在阳光照射到楼时经常出现半边楼热半边楼冷，给入住企业员工的工作带来极大的不便。由于企业员工对室内温度的感觉方面存在一定的差异，能够尽最大的程度解决好室内温度是企业长期入住的考虑因素之一。尤其高档写字楼入住企业员工来自不同的国家或地区对温度感受不尽相同。 ◆物业管理◆ 在物业管理方面阳光大厦在这一方面比其他两座大厦相对较好，这也是阳光大厦维持高租金、高出租率的主要原因之一。阳光大厦在各层采用不同风格的装修和绿色盆栽及装饰画的装饰，对较为讲究品位的公司吸引较大。并且每一层的统一的入户门不显得凌乱，对物业的整体形象得到了有力提升。严格而不失热情的保安管理让入住的企业感到安全和依赖。在车位方面志诚大厦有较为充足的地下和地上停车位，E阳国际和阳光大厦在车位方面有所逊色。 写字楼需求分析