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新政策下广州楼市分析 广州地区公司营销中心 报告结构 国家房地产历年政策回顾 国家房地产历年政策回顾 国家房地产历年政策回顾 国家房地产历年政策回顾 国家房地产历年政策回顾 国家房地产历年政策回顾 国家房地产历年政策回顾 报告结构 广州楼市分析 广州楼市分析 广州楼市分析 广州楼市分析 广州楼市分析 广州楼市分析 广州人理性的消费观念避免了盲目的跟风、炒作，房价自然会稳定在一个合理水平。 上海1、2、4类购房者大量资本涌入，以投资为目的的购房自然大幅拉动上海楼价上扬。 广州楼市分析 报告结构 个盘分析 个盘分析 个盘分析 2005年5月 历年成交情况购房者结构收入房价比楼市氛围历年空置量 一、国家历年房地产政策回顾二、广州楼市分析三、个盘分析1998年，国家取消了福利分房制度，城市居民住房真正成为商品； 国家计委、财政部公布取消了房地产开发建设中的多项收费；建设部提出了“中央让一点税、地方让一点费、银行让一点息、企业让一点利”的降低房价的思路； 推行分期付款，自人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》以来，各大商业银行纷纷推出多种住房信贷业务，延长贷款期限，提高贷款比例。1992－1995年，我国房地产市场经历了迅猛发展、急剧下跌和止跌回稳的发展阶段。改革开放以后才开始逐步形成的国内房地产市场遭受重创。。。。。。 1996－2001年：中国的房地产政策进入扶持阶段。 2002年以来，国内的房地产投资每年都以高于20%的速度增长，至2004年底才稍有回落； 受国家土地总体供应减少的影响，价格总体上涨； 房地产竣工面积与销售面积平稳增长， 2004年竣工面积降低，但国内房地产均价比2003年飙升了15%； 2004年价格的上涨导致房地产需求减少15个百分点。 市场处于一个较高速度的发展期，局部地区发展过热。 2002~2004年：国家房地产政策及金融政策逐步规范了房地产市场。 2005年宏观政策透视 一、3月底，国务院通过《国务院2005年工作要点》 高度重视稳定住房价格； 建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格实行责任制； 调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应； 二、3月26日，国务院下发《关于切实稳定住房价格》通知。 高度重视稳定住房价格工作； 切实负起稳定住房价格的责任； 大力调整和改善住房供应结构； 严格控制被动性住房需求； 正确引导居民合理消费预期； 全面监测房地产市场运行； 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 三、２００５年３月１7日开始，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策。 降现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率为相应档期档次贷款基准利率的0.9倍； 对“房地产价格上涨过快城市或地区”，其个人房贷之最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。 贷款利率调整前后居民支付房款明细表 24.16 25.64 26.74 支付利息 / 1.48 1.11/2.59 差额 2714.89元 2776.52元 2822.65元 月供金额 65.16 66.64 67.74 还款总额 70 70 70 房款总额 2005年1.1日前（5.04％） 2005年1.1日-3.16日（6.31％） 2005年3.17日后（5.51％） 61.63元 49 21 / 46.13元/107.76元 差额 49 49 贷款总额 21 21 首付3成 四、5月11日，中央7部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台。 自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税； 个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税； 对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。楼市刮起政策旋风，上海市场反应巨大，因为这是继3月上海“政策组合拳”之后的又一大动作。本周，上海新增供应量下跌24.19％，仅为18.21万平方米，成交量为26.62万平方米，成交2242套，跌到了今年的最低谷。新增供应量略有回升，为23.9万平方米，但仍在低谷徘徊。成交量、成交价继续下跌：成交套数1850套，成交面积22.51万平方米，成交面积较上周又下跌了15.9％，市场交易冷淡，观望氛围日显浓厚…… 5月6日－5月12日 5月13日－5月19日 《意见》出台后的上海楼市 历年成交情况购房者结构收入房价比楼市氛围历年空置量 一、国家历年房地产政策回顾二、广州楼市分析三、个盘分析数据来源： 建设部、广州市国土资源和房产管理局 2004年全国各城市房地产泡沫程度 杭州 南京 …… 银川 西宁 乌鲁木齐 深圳 温州 上海 呼和浩特 广州 城市 3