杭州北银别墅项目可行性报告[15p].docVIP

杭州北银别墅项目可行性报告 二00五年七月 目 录 前言 1、项目决策背景及摘要 第一部分：项目概况 1、宗地位置 2、宗地现状 3、项目周边的环境、配套 4、大市政配套 5、规划控制要点 6、土地价格 第二部分：法律及政策性风险分析 1、合作方式及条件 2、土地法律性质评估 3、取得土地使用权程序评估 4、土地性质变更的评估 5、政策性风险评估 第三部分：市场分析 1、区域住宅市场成长状况 2、区域内供应产品特征 3、区域市场目标客层研究 4、目标市场定位及产品定位 第四部分：规划设计分析 1、初步规划设计思路 2、规划设计的可行性分析 第五部分：项目开发 1、土地升值潜力初步评估 2、工程计划 3、销售计划 第六部分：投资收益分析 1、成本预测 2、税务分析 3、经济效益分析 4、项目资金预测 第七部分：管理资源配置 1、机构设置 2、人力资源需求 3、人力资源缺口及解决 第八部分：综合分析与建议 1、优势、劣势 2、机会 3、结论和建议 第九部分：在新城市开发需要补充的内容 1、区块土地市场情况 2、区块内其它楼盘情况 北银别墅项目可行性报告 前 言 项目决策背景及摘要 外部环境 1、杭州是中国著名的风景旅游城市，历史文化名城。系中国浙江省省会，是浙江省政治、经济、文化中心，也是全国15个副省级城市之一。是长江三角洲重要的中心城市。杭州是国家重点旅游风景区，素有“人间天堂”的美称。“东方明珠”西湖坐落在城西。 “三面云山一面城“，湖光山色，美不胜收，是中国十大风景名胜之一。杭州历史悠久，是华夏文明的发祥地之一。从良渚文化起源，杭州文化已有5000多年历史，杭州是五代吴越和南宋建都地，由此，杭州成为中国历史文化名城和七大古都之一。 杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里。依托杭州的区位、人才、环境、经济等诸多优势，开发区全力打造接轨国际的投资环境，已在34平方公里建成区构建了一流的基础设施、优美的园区环境、完善的生活设施、高效规范的政府服务；建成了全国最大规模的杭州下沙高教园区及全国首批试点的浙江杭州出口加工区。 销售收入 16725.320 16725.320 16725.320 16725.320 毛利率 12.086% 6.186% 0.877% — 税前利润 1803.417 974.422 145.427 -683.567 税后净利 1208.289 652.863 47.991 0 销售净利率 总投资回报率 注：主要考虑土地成本的变动 （2） 售价变动各项经济指标的变化(单位：万元) 经济指标 预测售价×95% 预测售价 预测售价×105% 预测售价×110% 销售收入 15889.054 16725.320 17561.586 18397.852 毛利率 — 0.877% 5.628% 10.353% 税前利润 -644.844 145.427 935.699 1725.970 税后净利 0 47.991 626.918 1156.400 销售净利率 总投资回报率 （3） 容积率变动各项指标的变化(单位：万元) 主要指标 容积率2.8 容积率3.5 容积率4 容积率4.5 销售收入 16725.320 20906.620 23893..320 26880.000 毛利率 0.877% 1.021% 1.088% 1.177% 税前利润 145.427 211.640 257.690 313.650 税后净利 47.991 141.772 172.652 210.146 销售净利率 总投资回报率 四、 项目资金预测 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 资金回款计划：各期销售回款计划。 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。 第七部分：管理资源配置 一、 机构设置：成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 二、 人力资源需求： 总经理室、办公室、财务、工程、设计等部门共计7人。 三、 人力资源缺口及解决： 人员安排，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。 第八部分：综合分析与建议 一、优势、劣势： 品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套等方面。 二、机会： 从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。