漳州漳罐地块项目可行性研究报告[33p].docVIP

漳州漳罐生活小区项目初步可行性研究报告 项目总论 一、项目基本情况 （一）、地理位置 漳州漳罐总厂地块位于漳州市芗城区漳响路，用地性质为二类居住用地，用地现状为厂房，用地面积约148亩。三面临街，东边以东二号规划路为界，南至漳响路，西至东岳蔬菜批发市场，北临迎宾路（原为迎宾路，现路名不详）。漳州八中、一七五医院就在该地块的西北侧，距人民广场约500米。 （二）、项目基本数据(按漳州市规划局提供的规划数据计算) 土地面积：148亩（98667㎡）； 容积率：1.6以下(如需建一部分小高层，则容积率可调整至1.8)，其中商业建筑面积占总建筑面积待定（暂按10%计算）； 建筑密度：26%以下； 规划绿地率：45%以上； 总建筑面积为：157867㎡；其中住宅的总建筑面积为141867㎡,商业建筑面积为16000㎡(其中沿漳响路店铺底层面积为4200㎡,二层面积为2000㎡，沿迎宾路店铺底层面积为4200㎡,二层面积为2000㎡，沿东二号规划路底层面积为2600㎡,二层面积为1000㎡); 开发进度：分3期滚动开发，共4年完成建设； 在不同土地成本情况下的项目投资指标： 类 别 土地成本4900万元 土地成本7900万元 备注 土地成本 4900万元（317元/㎡） 7900万元（500元/㎡） 括号内为楼面地价 项目总投资 19508万元 22508万元 自有资金投入 4900万元 7900万元 项目销售均价 住宅均价1800元/㎡，店铺均价4179元/㎡ 店铺为两层 项目销售收入 32222万元 项目税后利润总额 9596万元 6596万元 未扣除所得税 项目总投资利润率 12.30% 7.33% 项目投资利润率 48.96% 20.87% 二、项目可行性研究报告结论 由以上所列数据可分析：本项目利润总额较大，投资利润率也较高，在土地成本为4900万元时，其总投资利润率和投资利润率分别为：12.30%和48.96%；在土地成本为7900万元时，其总投资利润率和投资利润率分别为：7.33%和20.87%。两者累计盈余资金较多，因此本项目房地产开发是可行的。 第一部分 市场分析 一、漳州市房地产市场分析 初步统计，2002年漳州市实现国内生产总值540.55亿元，同比增长9.5%，财政总收入27.80亿元，可比增长10.3%，地方级财政收入17.08亿元，可比增长10.9%。 城市人均住房面积为14.8平方米，比去年的13.1平方米增加了1.7平方米。 2002年漳州市政府实施工业立市的战略，为推动工业强势发展，漳州市政府近期出台了《关于加快工业化进程的若干意见》和《关于加快城市化进程的若干意见》，提出 “建设新区、开发沿江、改善旧城”的发展战略，分两步走，第一步2000—2005年城市化水平达48%以上，城市人口228万人，市区建成区面积40平方公里，市区人口达到40万人；人均居住面积为18平方米，住宅成套率为85%。第二步2005—2010年城市化水平达55%左右，城市人口273万人。市区建成区面积50平方公里，市区人口达50万人，人均居住面积为20平方米，住宅成套率为100%。至2005年市区新增人口需要新建住宅81.5万平方米；至2010年市区新增人口需新建住宅184.1万平方米。 （一）、2002年漳州房地产市场分析 1、住宅建设稳步发展，开发投资势头稳健。去年全市完成房地产开发投资15.09亿元（其中住宅建设投资8.68亿元），完成施工面积259.19万平方米，完成新开工面积110.65万平方米（其中住宅面积86.45万平方米），竣工面积117.19万平方米（其中住宅面积93.02万平方米），同年预售建筑面积44.7万平方米，实际销售面积65.26万平方米，实际销售额13.42亿元。出现了供销平衡、销略大于产的可喜局面，房地产市场继续保持平稳发展态势。 2、市场秩序逐步规范，新区建设初具雏形。 3、房地产市场日趋活跃。据统计，去年全市房地产买卖成交11085起，成交面积122.25万M2，成交金额16.8亿元，同比分别增加14.6%，增加7.8%，增加15.8%，其中商品房买卖成交6405起，成交面积65.39万M2，成交金额10.2亿元；同比分别减少4.6%，减少19.1%，减少18.4%。二手房成交4680起，成交面积56.86万M2，成交金额6.6亿元；二手房买卖成交约占42.2%，同比分别增加58.2%，增加74.4%，增加86.7%。 市区房地产买卖成交6699起，成交建筑面积62.1万平方米，成交金额11.9亿元，同比分别增加8.8%，减少14.5%，增加1.7%。其中商品房买卖成交5221起，成交面积50.6万平方米，成交金额10.6亿元，同比分别减少20.3%，减少2