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房 地 产 基 础 知 识 以前受的教育总是不要羡慕别人,要知足长乐,但是知足长乐却是业务员的大忌,好的业务员就是要羡慕别人,但羡慕不能只停留思想中,要化羡慕为力量去实行自己的计划,通过自己的努力使自己心想事成,所以要不断给自己寻找奋斗的目标,然后你会发现业务量自然上升了. 第一部分 建筑基础 住宅类房地产名词解释 五证一照：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》 红线：道路红线、施工红线 基地面积：建筑面积内包含的面积 建筑面积：总建筑面积、建筑面积、套内建筑面积、使用面积（净面积） 基底面积：地基所属的底部面积 建筑密度：也称建蔽率＝基底面积÷基地面积 K值：分摊系数＝总建筑面积÷总套内面积，分摊部分包括：电梯、走道、楼梯、管道井、大堂、电梯厅等 得房率：1÷K 销售面积：＝建筑面积＝套内面积×K＝套内面积+分摊面积 公设比：＝总分摊面积÷总建筑面积＝100％－得房率 容积率：＝总建筑面积÷基地面积 日照间距：“D”D=（H－H1）÷tgh 土地使用权证：依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。 预售许可证：按照提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。【新标准：七层以下(含七层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上(含八层)的商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构2／3以上(不得少于七层)。】 立项施工许可证：取得建筑工程规划后，由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。 建设用地规划许可证：城市规划区内建筑建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地的配置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。 营业执照：经工商局审核后具有房地产开发资质的企业，给予相关的企业执照。即申请企业法人登记，经企业法人登记主管机关审核，准予登记的领取《企业法人营业执照》，取得法人资格，其合法权益受到国家法律保护。 征地：国家为了建设和公共利益的需要，依照法定秩序，将集体所有土地转变为国家所有土地的措施。 出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 转让：房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。 划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 批租：即土地使用权有偿出让的简称。 生地：还未开发，尚有青草，未规划作用。 毛地：做到“三通一平”，已属于规划中的地皮。 熟地：做到“七通一平”。 三通一平：三通是指水通、电通、道路通；一平是指场地平整。 七通一平：七通是指上水、下水、道路、煤气、电力、热力、电讯要通到工地；一平是指场地平整。 集中供热：小区内有大型供热系统（或者有附近厂矿提供热源），为小区住户提供热气、热水。 造价：竣工房屋平均每平方米建筑面积的建造价值。 现房：房屋已竣工，其配套齐全并有房地产权的商品房。 期房：房屋尚未竣工，但已取得房屋预售许可证，可以出售的商品房。 商品房：由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 一级市场：有称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土地使用权从土地所有者向土地使用者方向流通的市场。 二级市场：有称土地使用权的转让市场，是指房地产开发公司把经过开发的土地使用权有偿转让给用地单位。 三级市场：拥有土地使用权的企、事业单位或其他单位之间的横向让渡土地使用权的市场。 土地级别：按照地段的好坏对某一具体地段所分的等级。 销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的 一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。 销控：指在专案或主委拟定的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控――单价、总价）、硬销控（房源销控――楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标；一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。 案场：指个案售楼处。 生活机能