第讲第四章地产开发经营管理制度与政策.doc

第四章 房地产开发经营管理制度与政策 一、内容提要： 1、房地产开发企业的管理 2、房地产开发项目管理 3、房地产经营管理 二、考试目的和考试要求 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发企业管理、项目管理、经营管理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。本章的考试要求包括： 1．了解房地产开发企业的概念、特征及分类； 2．了解房地产开发企业的设立条件； 3．了解房地产开发企业资质等级； 4．了解房地产开发企业设立的程序； 5．了解房地产开发企业资质管理； 6．熟悉确定房地产开发项目的原则； 7．掌握房地产开发项目建设用地使用权的取得； 8．熟悉房地产开发项目资本金制度； 9．熟悉对不按期开发的房地产开发项目的处理原则； 10．熟悉房地产开发项目质量责任制度； 11．熟悉项目手册制度； 12．掌握房地产开发项目转让； 13．熟悉商品房交付使用； 14．了解房地产广告。 三 、内容辅导： 1、关于本章内容历年考试情况 从下表可以看出，本章内容在历年考试中所占分值呈现了一年高、一年低的趋势，这也往往是《房地产基本制度与政策及相关知识》每章内容历年出题的一个特点。本章内容在2002～2007年的考试中，连续6年综合分析题中都有本章内容，特别是2003年5道综合分析题，仅此一项就占了10分，而2009年此章内容仅占1.5分，均达到了极限。近两年则均占到了6分。 【本章历年考题所占分值比例】 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 分值 比 例 分 值 比 例 分值 比 例 分值 分 值 分 值 比 例 分值 比 例 分值 比 例 分值 比 例 5.5 5.5% 2 2% 3 3% 6 6% 2.5 2.5% 1.5 1.5% 6 6% 6 6% 2、关于本章法规依据 本章涉及有关的法律、法规包括：①《城市房地产管理法》；②《物权法》；③《城市房地产开发经营管理条例》；④原建设部部长令第77号《房地产开发企业资质管理规定》；⑤《房地产广告发布暂行规定》(国家工商局令第86号)；⑥《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号）。 第一节 房地产开发企业的管理（了解） 一、房地产开发企业的概念、特征及分类 房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 特征：房地产开发企业一般具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征。 依据《中华人民共和国公司法》，房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司。 二、房地产开发企业的设立条件 《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件： (1)有符合公司法人登记的名称和组织机构； (2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房； (3)注册资本100万元以上； (4)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员； (5)法律、法规规定的其他条件。 例题：设立房地产开发企业的注册资本应在( ) 万元以上。 A．50 B．80 C．100 D．200 答案：C 解析：按照《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业的注册资本应在100万元以上，因此选C。 三、房地产开发企业资质等级 《房地产开发企业资质管理规定》(原建设部令第77号)规定，国家对房地产开发企业实行资质管理。 房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，资质等级的条件见表4—1： 房地产开发企业资质等级条件 表4-1 资质等级 注册资本 (万元) 从事房地产开发经营时间 (年) 近3年房屋建筑面积累计竣工（万㎡) 连续几年建筑工程质量合格率达到100% 上一年度房屋建筑施工面积(万㎡) 专业管理人员(人数) 其中： 中级以上职称管理人员 持有资格证书的专职会计人员 一级资质 ≥5000 ≥5 ≥30 5 ≥15 ≥40 ≥20 ≥4 二级资质 ≥2000 ≥3 ≥15 3 ≥10 ≥20 ≥10 ≥3 三级资质 ≥800 ≥2 ≥5 2 ≥10 ≥5 ≥2 四级资质 ≥100 ≥1 已竣工的建筑工程 ≥5 ≥2 另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，且从未发生过重大工程质量事故。 例题：甲公司持有二级房地产开发企业资质证书。2006年4月，甲公司取得了某市市区一宗国有土地使用权，拟开发建设高档住宅小区，并取得城市房屋拆迁许可证，开始拆迁该宗土地上房屋。李某为