e花园别墅在建工程转让价格评估报告.docVIP

西安城市花园别墅在建工程转让价格评估报告 西安天正房地产价格评估咨询有限公司 ? 报告摘要 本报告为典型的假设开发法估价案例，估价对象为“城市花园别墅”一期在建工程，该项目位于西安市曲江旅游度假开发区，是陕西新城市物业发展有限责任公司精心设计和建造的高档别墅区，2000年底，香港某公司意向购买该在建工程，开发商委托我公司对该在建工程的转让价值进行评估，估价目的为确定房地产转让价值，估价时点确定在协议洽谈日，估价人员在对估价对象进行了详细的现场勘察的基础上，尽可能详细的搜集了估价可能需要的相关资料，包括估价对象的权益状况资料、设计资料、实物状况资料、类似房地产的实物状况及市场行情资料、类似工程的建造水平资料等。综合分析选用假设开发法进行估价，估价过程严格遵循公平、公正、公开的估价原则，并按照房地产估价规范规定的假设开发法估价技术路线进行操作，其中续建完成后价值采用最能体现房地产估价实质的市场比较法进行评估，续建成本、管理费用、投资利息、销售税费、投资利润、买方购买在建工程的税费等参数的确定尽可能采用当地的社会平均费用标准，估价结论基本反映了估价对象的转让价值，为委托方提供了详实、可靠、严谨、科学的价值判断过程。 致 委 托 方 的 函 ? 陕西新城市物业发展有限责任公司： 受贵单位委托，我公司对“城市花园别墅”一期工程【座落于曲江旅游度假开发区庙坡头村，在建工程，土地使用权面积21941.443平方米（折合32.912亩），在建别墅52幢、地下会所一幢、配套建筑一幢，总建筑面积26425平方米。】进行估价，估价目的为确定房地产转让价值。估价时点为2000年11月22日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2000年11月14日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，经估价人员综合分析计算，本报告最终确定估价对象总现时价值为14498万元，大写：人民币壹亿肆仟肆佰玖拾捌万元整。具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此 致 二零零零十一月二十一日 ? 估价师声明(同房地产估价规范) ? 估价的假设和限制条件 一、委托估价方必须如实提供估价对象房地产的情况和资料，若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实的，委托估价方应负完全责任。 二、本评估报告中所确定的估价对象建筑面积为委托方提供，最终建筑面积由房地产产权产籍管理部门确定，因此而产生的价值差异，可在本报告的基础上予以调整。 三、本报告所评估的房地产现时价值，是在估价时点的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的评估价格。本报告未考虑未来市场变化风险和交易情况等因素对房地产价值的不利影响。市场价格水平发生重大变化时，估价对象的现时价值可在本报告的基础上适当调整。实际交易时，可根据具体交易情况对房地产价值进行调整。 四、本评估报告有效期一年，即本报告作业日期后的一年内有效。 五、本报告仅适用于所述之估价目的；本报告为委托人所使用，除按规定报送有关部门外，未经本评估机构同意，本报告的全部或部分内容皆不得转载于任何公开媒体。 六、房地产市场行情及工程造价水平发生重大变化时，估价结论可在本报告的基础上适当调整。 ? 房地产估价结果报告 一、???? 二、???? 三、???? 21941.443平方米（折合32.912亩）在建别墅52幢、地下会所一幢，配套建筑一幢，总建筑面积26425平方米。 四、???? 五、???? 2000.11.22 六、???? 2000.11.14—21 七、???? 八、???? 1.《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》等相关法律、法规； 2.中华人民共和国国家标准[房地产估价规范]； 3.本评估事务所及估价人员收集和整理的相关材料； 4.评估人的专业知识及评估经验； 5.中华人民共和国国有土地使用证[西曲国用（土）字第0001号]； 6.中华人民共和国建设用地规划许可证[编号：西安市（97）95号]； 7.西安市本地施工企业施工许可证[市建管字（企）字第32号]； 8.“城市花园别墅”一期工程规划总平面布置图、施工图纸； 9.“城市花园别墅”一期工程别墅装修及设备标准； 10.委托人提供的其他相关材料。 九、???? 1．位置坐落及环境概况 “城市花园别墅”一期工程位于西安市曲江旅游度假开发区庙坡头村，北至银湖花园和金湖山庄，南至曲江旅游度假开发区30米规划路，西至湖滨花园，东至长安芙蓉园项目用地。 估价对象所处的地理环境区