2016年上海七宝镇御前街项目评估报告30页.pptx

【闵行置业﹒御前街】评估报告道到房产.2016年元月 出品七宝。江南水乡古镇、20万人口基数七宝镇，位于上海市西南部，是一座既有江南水乡自然风光，又有悠久人文内涵的历史古镇。七宝古镇以七宝老街为中心，占地约86亩。老街位于新街青年路旁，复古的老街广场气度不凡、气派古老。老街分为南北两大街，南大街以特色小吃为主，北大街以旅游工艺品、古玩、字画为主。老街已成为了集休闲、旅游、购物为一体的繁华街市。古镇七宝，已然成为继周庄、西塘、朱家角之后，上海人出行水乡的又一选择。优越的地理位置上，低廉的花销，更使七宝知名度渐升。七宝。江南水乡古镇、游客积聚效应好优势：距离上海市区最近的江南水乡古镇； 漕宝路、吴中路、顾戴路、S20、七莘路、嘉闵高架“三横三纵”路网 9#、10#、12#三轨聚集的立体交通优势； 每天大量的旅游客源导入+交通带来的客流+自身20万人口基础；消费群体基础扎实！BUT。现实情况如何？让我们先来看几组照片。 直面问题，寻找最有效的解决之道！七宝老街日间实景七宝老街夜间实景七宝老街日间实景御前街日间实景七宝老街汇宝国际广场现状。天时：白天人满为患！夜间惨不忍睹！地利：老街人山人海！御前街门可罗雀！人和：客户两级分化！消费缺乏支撑！挑战。 天时：日间、夜间的商业业态都要活！营业时间可到22点以后！地利：外地游客的吸引！市区访客的导入！区域住客的欲望！人和：主力消费群体的吸引！人均消费力增长！问题及目标已清晰下阶段两大核心问题：如何打动+成功导入Part 1业态的定位 决定了生存空间[关于自身产品体系]营销早已不是停留在体验感阶段了。更多的[参与感]成为当下的重要议题！楼栋编号楼高楼层数首层层高其他楼层层高楼栋面积商铺数量分层面积1#5.1米1层5.1米坡顶　129.725个1F:129.72平2#7.25米2层3.6米3.6米317.274个（单层3个）1F:155.53平、2F:164.08平3#15.68米4层3.6米4.2米（4层3.6米）1549.63　1F:596.25平、2F:412.69平、3F:454.47平、4F:86.22平4#7.25米2层3.6米3.6米209.24独栋1F:109.63平、2F:99.61平5#11.78米3层3.6米4.2米2118.48　1F:815.56平、2F:694.54平、3F:618.38平6#11.45米3层3.6米4.2米1637.84　1F:758.14平、2F:532.13平、3F:347.57平7#15.65平4层3.6米4.2米（4层3.6米）1754.1　1F:558.65平、2F:549.93平、3F:441.84平、4F:203.68平地上面积　　　　7716.28　1F:3123.48平、2F:2452.98平、3F:1862.26平、4F:289.9平最大商业价值：独立1F商铺，面积较小，有内部环形道路连接，有独立的连通外部门禁，部分直接亲水；次之商业价值：独立2F商铺，面积尚可，有二层环形道路连接，且与一层有外部楼梯连接；一般商业价值：下沉商铺，面积尚可，有环形道路以及部分中心广场和水景，与一层又外部楼梯连接； 1F、2F连通商业，面积较大，可借助内部、外部双重的立体交通系统；较弱商业价值：部分3F及4F商业，面积较大，人行动线薄弱，但景观优势较为显著；Part 2针对问题 制定解决策略Q1：如何解决夜间消费问题，同时将消费时间延长解决夜间消费：以周边的区域住客的夜间就餐为主；夜间消费的主体多为追求时尚感的年轻人为主体，为了具有鲜明特色的元素吸引而来；因此，我司认为，我们需要一条聚集人气的夜市，不仅满足周边的区域住客，同时可吸引慕名而来的市区客及游客；同时，可考虑以夜间营业为主的酒吧、特色餐吧等轻餐饮业态作为补充；Q2：如何导入老街的游客，同时又能吸引购物中心的消费者解决老街游客的导入：七宝老街美食消费档次较低，上海特色的小礼品销售已深入人心；区别化定位，规划档次较高江、浙、闽特色美食，以下沉广场的台湾美食街为主体；解决市区主力消费客户的吸引以及购物中心的截留：差异化的业态定位，主要针对现有的汇宝、星钻城以及未来的万科、宝龙等大型商业中心项目，避免同质化竞争而形成的弱势，引进商家有一定的独特性以及高性价比的特色性；【 A、主题——下沉商业台湾美食*御前夜市】【 A、主题——下沉商业台湾美食*御前夜市】【 B、亮点——亲水茶馆、咖吧、酒吧】【 B、亮点——亲水茶馆、咖吧、酒吧】【 C、特色——1F、2F品牌餐饮、休闲小店】【 C、特色——1F、2F品牌餐饮、休闲小店】客流导入动线模拟：1、北向漕宝路、经过七宝老街北街，主要导入动线，以游客、地铁客户以及部分市区驾车客户为主；2、西向七莘路，经过富强街或南西街，次要导入动线，以周