审判实践中房屋租赁案件的思考.docVIP

审判实践中对房屋租赁案件的思考 随着房地产交易市场的日益活跃，房屋租赁纠纷有上升的趋势。在审判实践中，发现此类案件所涉及的法律关系呈现多样化的特征，对相关程序的运用、实体的认定等问题存在一定的争议。特别是在当前立法表述不完善或未予规范的环节上，探讨人民法院在审理房屋租赁案件中应如何权衡法律原则与衡平之间的关系，正确适用法律，解释并发展相关法律，有急迫 的现实意义。 　　一、租赁的权源 　　租赁的权源来自合法占有，本无疑议。不论是对相关问题进行法理上的分析，还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践，都很难得出于之相左的结论。然而在我国的审判实践中，房屋租赁的权源问题在相当的程度上困扰着审判人员，笔者认为这是我国现行法律对相 关问题表述不清造成的，因而有必要在此加以讨论。 　　制定于1994年的《城市房地产管理法》以及随后建设部以第42号令的形式颁布了《城市房屋租赁管理办法》是规范房屋租赁关系的现行立法。在上述法律法规的立法过程中，立法者似乎采用了一种非常值得探讨的观点作为立法指导思想，即认为房屋租赁的权源只能是所有权，而非范围更为宽泛的合法占有权。《城市房地产管理法》的第52条直接将房屋出租人界定为“房屋所有权人”，并规定了租赁各方向房产管理部门登记备案的义务(第53条)。《城市房屋租赁管理办法》的第三条在定义房屋租赁关系时，使用了同样的表述：“房屋所有人将房屋出租给承租人居住或提供给他人……”，该办法的第六条明文禁止将“未依法取得房屋所有权证的房屋”进行出租，且该办法专设一章对房屋租赁登记备案制度加以规范，规定《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证(该办法第17条)，而申请颁发《房屋 租赁证》须经登记备案，提交房屋所有权证书(该办法第14、15条)…… 　　《城市房地产管理法》与《城市房屋租赁管理办法》所体现的租赁权源来自所有权的观点为地方立法所采纳，具体反映在《深圳经济特区房屋租赁条例》、《北京市房屋土地管理局关于在全市范围实行房屋租赁证及加强租赁登记备案工作的通知》等地方法规中。 　　笔者认为，上述法律法规所体现的租赁权源观念是值得探讨的。租赁作为双务合同，反映的是“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系(合同法第212条)。”出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同，只是他们占有权的取得方式不同而已。据笔者所知，没有一国的立法如我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人(参德国民法典535条、法国民法典1709、1711、1713条、瑞士合同法253条、日本民法典601条)。从理论上讲，合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意，只是租赁合同的特殊要求，且原出租人并不能被认为就是所有权人。两者是完全不同的法律概念。 　　租赁权源来自所有权的观点，同样也脱离社会现实。在审判实践中，我们会发现大量的房地产项目存在着产权纠纷，即使不存在产权纠纷的房地产项目在竣工后的相当时间内无法取得所有权证书的情况也不在少数，这类房屋的出租是大量存在的。笔者认为租赁作为双务诺成合同，应体现交易自由原则，作为未取得房屋所有权的项目所有人，在申办产权证书的过程中将竣工的房屋出租，只要基于双方合意，并无不妥。相反强令出租人在该房屋取得所有权证书后方可出租，无疑会限制相应的租赁活动，造成房屋空置，损害开发商的合法权益，引起社会财富的大量浪费。对资金普遍紧张的房地产开发业，这种限制的打击可能是相当致命的。租赁权源来自所有权的观点明显脱离实际，若具体执行可能会造成干预自由交易，阻 碍经济发展的严重后果。 　　尽管当前立法存在上述问题，其法律效力在房屋租赁案件的审理过程中仍是不容怀疑的，为此审判机关面临着相当的压力。笔者认为，“有法必依”不等于泥法不化、恶法亦法。对于相关问题，审判机关应从法律的体系上加以理解和阐释。在天甲公司诉华乙公司拖欠租金一案中，依据双方合同，华乙公司承租了天甲公司开发的大厦，双方约定合同自签字盖章并办理相关的租赁登记手续后生效。由于手续方面的原因，天甲公司未能及时取得房屋所有权证书，根据相关法律法规，在不具所有权证书的情况下，租赁登记自然无法办理。然而在近两年的时间里，双方实际上履行了该合同，华乙公司并将该大厦转租他人而受益。后因华乙公司拖欠租金1800余万元，天甲公司提出解除合同。在此案的诉讼中，华乙公司以天甲公司未办理相应的租赁登记为由，提出反诉，要求天甲公司立即办理租赁登记备案手续，并就此前未能办理租赁登记而赔偿华乙公司损失1500万元。依据《城市房地产管