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个人住房贷款--风险与控制 个人住房贷款目前国内所称的个人住房贷款，其实是一个较为笼统的概念，泛指以自然人名义购买房地产并向金融机构申请的贷款，贴切的称呼应该是“个人购房贷款”。按房屋类型，个人购房贷款可以分为个人住房贷款与个人商用房贷款；按房屋权属状况，个人购房贷款又可以分为个人一手房贷款与个人二手房（再交易房）贷款。依据目前大多数金融机构的做法，商用房贷款与真正的个人住房贷款都被纳入了“个人住房消费贷款”的统计口径。本章中“个人房贷”即个人住房贷款的简称。 1998年以来，各金融机构由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。对房地产开发的银行信贷逐年上升，2003年房地产开发贷款余额为6657.35亿元，是1998年的3.2倍。对个人住房消费信贷快速增长，1998年以来，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%～97%，1998年初全国个人住房贷款余额仅有190亿元，2004年10月末，全国个人住房贷款余额已达14977亿元，比1998年增加了14594亿元，增长了34倍，其增速远远超过房地产开发贷款。 虽然我国的个人住房贷款起步于1998年，但真正发展还是2000年之后。个人房贷的超常规发展速度，一是源于国人住房需求的快速膨胀和消费观念的迅速改变。二是源于银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年。这也就意味着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高风险期。从实际情况看，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。可以预计，由于业务开展早期的粗放型管理埋下的隐患，个人住房贷款的风险还将持续暴露。 随着个人住房贷款的快速增长，业务风险逐渐显现，为促进业务健康发展，有必要对已经显现或潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对策略，努力控制风险。本文将利用有限的篇幅，对个人住房贷款中存在的风险进行分析，并提出若干建议。 一假按揭风险 1.假按揭风险 按揭贷款一般是指借款人在购房过程中，为弥补购房资金的不足，利用所购房屋或其他不动产做抵押，向银行申请分期偿还的贷款的行为。所谓假按揭，一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段骗取银行个人住房贷款的行为。假按揭的“假”，一是指不具有真实的购房目的，二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象，三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。假按揭行为具有若干共性特征：没有特殊原因，滞销楼盘忽然热销；没有特殊原因，楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高；开发企业员工或其关联方集中购买同一楼盘，或一人购买多套；借款人收入证明与年龄、职业不相称，在一段时间内集中申请办理按揭；借款人对所购房屋位置、朝向、楼层、户型、交房时间等与所购房屋密切相关的信息不甚了解；借款人首付款非自己缴付或实际没有缴付；多名借款人还款账户内存款很少，还款日前由同一人或同一单位进行转账或现金支付来还款；借款人集体中断还款。 根据一些银行的内部调查，假按揭风险已经逐渐成为银行个人住房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。无论是别墅、高档住宅，还是经济适用房项目，都可能存在假按揭。假按揭对银行和诚实的借款人都具有重大不利影响：通过假按揭套取银行信用的开发商，管理层道德素质与管理能力较差，整体信誉不佳，并不专注于项目建设，从银行取得大量低成本资金成为其最关心的问题。一旦成功获得资金，往往将大量资金转移，放弃开发项目的后续建设，从而导致工程烂尾或存在严重的质量问题。对银行而言，容易造成不良贷款、抵押物变现能力不足，从而形成损失。对诚实的借款人而言，往往因为所购房屋楼盘烂尾或存在严重质量问题而不能正式取得房屋产权或不能正常居住，购房目的往往落空。 假按揭产生的原因可以从以下方面进行分析：一是开发商自身资金实力不足或产生资金流动性障碍，为了保证按揭贷款项目或其他待开发项目的运转，必须尽快回笼资金，在直接融资或向银行申请开发贷款受阻的情况下，利用个人住房按揭贷款申请门槛较低、银行审查不严格的特点，炮制假按揭，从银行套取资金；二是银行内部工作人员为完成上级下达的贷款发放任务，单方面放松了对借款人购房真实性和还款能力的调查和审核，存在侥幸心理，放任具有假按揭苗头的行为发生；三是银行内部工作人员与售房人、中介机构等内外勾结进行金融诈骗。 2.假按揭风险防范 第一，银行应加强内部控制制度建设，防范内部工作人员道德风险与能力风险。从各银行已经发现的假按揭案例看，内部工作人员的故意或放任几乎是假按揭能够成功的必然组成部分，构建内部工作人员道德风险与能力风险控制制度就成为防范假按揭的最重要措施之一。银行应从授权管理、风险预警、不良贷款目标控制、现场与非现场检查、员工培训等方面加强制度建设，为防范假按揭及其他风险夯实基础。一些银行已经开始尝试个