石家庄经济学院陈龙老师资产评估第四章.ppt

资产评估学 第四章 房地产评估 Assets evaluation 本章主要内容 第一节 房地产评估概述 第一节 房地产评估概述 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。归纳起来，房地产实体有土地、建筑物和房地三种形态。 第一节 房地产评估概述 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 第一节 房地产评估概述 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。 第一节 房地产评估概述 第一节 房地产评估概述 （一）土地 1、土地定义一般来说，土地是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义地说，土地是指陆地及其上下一定空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然历史综合体，是过去和现在人类的活动的结果。 第一节 房地产评估概述土地及其定着物通称为不动产。定着物是指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体，如建筑物。土地是房地产的物质载体。 第一节 房地产评估概述 2、土地特性 第一节 房地产评估概述①土地的自然特性土地位置的固定性。 土地质量的差异性。 土地资源的不可再生性。 土地效用的永续性。 第一节 房地产评估概述②土地的经济特性。 土地经济供给的稀缺性。 土地产权的可垄断性。 土地利用的多方向性。 土地保值增值性。 土地效益的级差性 第一节 房地产评估概述 3、土地的权利土地所有权归国家所有土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权作出转让、出租、出让、抵押、投资的权利。 第一节 房地产评估概述 我国城市土地的所有权属于国家； 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 国有土地所有权不能进入房地产市场流转。 第一节 房地产评估概述 土地使用权可以转让。 地价一般是土地使用权的价格。 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第一节 房地产评估概述 土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定： 　（1）居住用地 70 年； 　（2）工业用地 50 年； 　（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； 　（4）商业、旅游、娱乐用地 40 年； 　（5）综合或者其他用地 50 年。 第一节 房地产评估概述 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让时，其地上建筑物附着物的所有权也随之转让。 土地使用权出租 土地抵押 典权 地役权···借道路行走 空间权利···地表上下 第一节 房地产评估概述 典权的基本模式为：出典人，即不动产的所有人，将典物转移给典权人；典权人在取得典物的时候，向出典人支付典价；典价通常为典物出卖价格的50%-80%之间；典权人在取得典物之后，可以对其行使占有、使用、收益等权利。典权可以通过回赎、找贴、绝卖等行为而消灭。 第一节 房地产评估概述 第一节 房地产评估概述 第一节 房地产评估概述 （二）房地产及其特性房地产是土地和房屋及其权属的总称。 第一节 房地产评估概述 2.房地产一般具有如下特性： 1.位置固定性；2.供求区域性。 3.长期使用性；4.大量投资性。 5.保值与增值性；6.投资风险性。 7.难以变现性；8.政策限制性。 第一节 房地产评估概述 二、房地产的价格房地产价格是房地产价值的货币表现，体现了房屋和土地作为一个整体的价值。有下面四个分类方法。 第一节 房地产评估概述 （一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。 第一节 房地产评估概述 （二）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 第一节 房地产评估概述1.土地价格包括基准地价、标定地价和出让底价等。基准地价是按照城市土地不同级别或不同均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的最高年限的土地使用权的平均价格。标定地价是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小等条件，通地系数修正进行评估得到，也可以通过市