土地估价理论与方法真题2007年..docVIP

第一部分 历年真题精解 2007年度全国土地估价师资格考试试卷 土地估价理论与方法 一、判断题 1．从一般意义上说，土地估价具有两个基本功能，一是满足社会对土地价值状况了解的需要，二是满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况鉴证的需要。( ) 2．某宗居住用地规划容积率3.0，规划建筑面积18000m2，建筑基地面积1800m2，则规划建筑覆盖率为30%。( ) 3．在正常的市场环境中，区域因素对土地价格水平有决定性的影响。( ) 4．土地的自然供给是有限的，但是土地的经济供给总量可以通过增加经济投入不断扩大。( ) 5．土地所有权价格是一种权利的完全转移(或买断)的市场代价。( ) 6．根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社拿其他部门工人创造的价值。( ) 7．工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。( ) 8．土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。( ) 9．相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。( ) 10．根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。( ) 二、单项选择题(共50题，题号11～60，每题有A、B、C、D4个备选项。其中只有1个符合题意) 11．土地交易的客体是( )。 A．土地的实体 B．土地的权利 C．土地及其附着物 D．土地生产的物质 12．已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为 8%，则该房地产所占的土地价格为( )万元。 A．300 B．400 C．500 D．600 13．根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30%，年贷款利率为6.84%。若投资者自有资金的投资回报率为15%，则该类房地产还原利率为( )。 A．8.70% B．9.29% C．9.54% D．10.21% 14．某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.0。选择某比较案例的成交价格为 1800元/m2，土地使用年期50年，容积率1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3%，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表所示，土地还原利率为8%，则待估宗地土地价格为( )元/m2。 容积率 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 修正系数 1.0 1.2 1.8 2.2 2.5 2.7 容积率 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 修正系数 1.0 1.8 2.1 2.4 2.9 3.3 A．曲线P(t)上无论在什么距离，家庭对价格的满意度均相同 B．曲线P(t)与曲线BP2相切时，企业达到区位平衡 C．企业满意度最高的点是切点正 D．家庭在买价曲线BP1上的满意度比BP3低 E．企业在买价曲线BP2的利润比BP1低 63．采用成本逼近法评估宗地价格时，应根据( )考虑是否进行个别因素修正。 A．估价对象情况 B．估价目的 C．估价原则 D．估价步骤 E．土地增值 64．土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在( )中价格及相关参数求取中可以应用。 A．收益还原法 B．成本逼近法 C．剩余法 D．路线价法 E．基准地价系数修正法 65．土地估价的供需原则应以( )等原则为基础。 A．预期收益原则 B．变动原则 C．贡献原则 D．竞争原则 E．报酬递增递减原则 66．评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于( )。 A．地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大 B．土地和地上附着物不可分离 C．地上附着物不能够单独评估 D．土地的价值由土地及地上附着物共同作用形成 E．地上附着物没有市场交易和收益资料 67．基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面( )符合基准地价的条件设定技术要求。 A．未来某一时点 B．完整权利状况下 C．平均