第8章 资产评估的市场途径.pptVIP

3）指标对比、量化差异 将参照物与评估对象对比指标之间的差异数量化和货币化。 4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 将已经量化的对比指标差异进行调增或调减，得到每个参照物为基础的评估对象的初评结果。 5）综合分析确定评估结果 对若干初评结果进行综合分析，以确定最终评估值。可比性都很好时，可采用算术平均或加权平均。 评估单项资产应考虑的可比因素： （1）资产的功能 资产功能是资产使用价值的主体，在社会需要的前提下资产功能越好，其价值越高。 （2）资产的实体特征和质量 指外观、结构、役龄、规格型号和制造工艺水平。 （3）市场条件 参照物交易时间与评估对象评估基准日的市场条件及供求关系的变化情况。 （4）交易条件 指交易批量、交易动机、交易时间。 4）市场参照物的时效特征 参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，适度期间内的价格才具有可比性和相容性。 5）市场参照物的其他特征 主要指参照物的交易条件（交易批量、动机、付款方式） 8.2.2 市场参照物的数量要求 运用市场途径评估资产价值时，参照物通常应选择三个和三个以上。以避免某个参照物个别交易中的特殊因素或偶然因素对成交价及评估值的影响。 只选择一个参照物将面临较大的风险。 特例（差异仅体现在某一基本特征上） 1）现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，直接利用基准日的现行市场价格作为评估价值。 2）市价折扣法 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象某方面不利因素，凭评估人员经验或有关部门规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象的价值。 资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率） （8—3） 例8-1: 价格指数法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异，且时间差异不能过长。 公式7等价于公式6 例8-4应用公式8-6 例8-5应用公式8-6-1 例8-6应用公式8-6-2（8-7-2） 市场途径中的具体方法使用前提必须满足的 两个基本条件： 第一，利用参照物进行评估，参照物与评估对象必须相同或相似，即具有可比性。 第二，参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长。 市场途径的具体方法可以成为成本途径的具体方法，但成本途径中的具体方法的使用前提会有所区别。 例：评估属于住宅区的一块600平方米的空地 表8-1 交易情况修正：A、D正常买卖，B偏低2%，C偏低3% 交易日期修正：每月上涨1% 所以A为6%，B为7%，C为12%，D为10% 区域因素修正：表8-2，A100，B88，C108，D100 充分利用修正：评估地块大，有利使用，ABCD高2% 使用年限修正：折现率8% 计算参照物修正后的单价，取其平均值作为评估单价，再按面积计算总价。 8.4.3 市场途径的评价 从操作层面看市场途径的明显优势： 第一，市场途径利用了市场，特别是公开市场的信息，使得市场途径评估结果有了较为可靠和客观的基础，也使得评估结论的可信度大大提高，评估风险大大降低。 第二，得到公开市场的信息数据的前提下，市场途径具有高效、快捷、低成本和低风险的特点。 但要注意：如果某些领域中的资产没有活跃的市场，市场途径的运用就会受到抑制，甚至无法使用。 作 业: 解释：资产评估市场途径 参照物 价值比率 市盈率 简答 （1）（2）（3） 选择 （1）（2）（3）（4） 判断 （1）（2）（3） 简答参考答案 （1）市场途径及其方法形成的理论基础是什么？ 答：替代原理。 （2）运用市场途径需要具备什么条件？ 答：活跃的市场和众多可比的参照物。 （3）如何理解市场途径中多种具体技术方法存在的必要性？ 答：评估对象的多样性，评估条件的多样性要求评估手段的多样性。 选择参考答案 （1）C （2）B （3）ABCE （4）ABCD 判断参考答案 （1）√ （2）√ （3）× * * * * * * * * * * * * 第8章 资产评估的市场途径 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 8.1 市场途径及程序 8.2 市场参照物 8.3 市场途径中的主要评估方法 8.4 市场途径应用举例及方法评价