房地产估价习题课3..pptVIP

房地产估价习题课 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（　）万元. A.245 　　 B.275 C.315 D.345 D 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地收益为（　）万元（收益可视为无限年）。 A.3　　 B.4　　 C.5 D.6 A 某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。 A.5208　　 B.5330　　 C.6950 D.7110 A 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（　）万元。 A.95.40 B.97.87 C.98.55　 D.99.33 A 某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（　）万元。 A.43　 B.112.5　　 C.123.3 D.150 C 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（　）。 A.某酒店 B.某市图书馆 C.某住宅 D.某写字楼 B 新开发区土地的分宗估价，（　）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。 A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法 B 房地产评估中，楼面地价×容积率=(??? )。A．土地总价???????????? B．土地单价C．房地产总价???????????D. 建筑物单价 B 从评估的角度看，房地产价格的实质是一种（ ）。 A.市场价格 B.权益价格 C.土地价格 D.理论价格 B 一般，建筑物的经济寿命__________自然寿命。在不动产评估中一般应采用（ ）。A.小于 经济耐用年限 B.小于 自然耐用年限 C.大于 自然耐用年限 D.大于 经济耐用年限 A 通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到未来所有每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价值。 某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。 该建筑物的物质折旧额计算如下：　　门窗等损坏的修复费用=2（万元）　　装饰装修的折旧额=600×500×3/5=18（万元）　　设备的折旧额=60×10/15=40（万元）　　长寿命项目(基础、墙体、梁、屋顶等)的折旧额=（3600×500-20000-600×500-600000）×10/50=17.6（万元）　　该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6（万元） 某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年租金是7元／平方米，预计年租金为8元／平方米。以前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收入的4％，预计年房屋空置导致的租金损失为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。要求：计算该房地产的评估值。 有效租金:8*10000*（1-5%）=76000元