关于20多年前的日本地产泡沫.docVIP

关于20多年前的日本地产泡沫 日本给世界留下的两宗“财富”之一是房地产“泡沫”（另一宗是“经济奇迹”）。房地产泡沫，是日本政府放松宏观调控，放任房地产投机造成的必然恶果。 据日本国土交通省公布的数据，1985年～1988年的短短3年间，东京的商业用地价格指数暴涨了近两倍，东京中央区的地价上涨了3倍。在20世纪80年代末，日本的土地财富已经占到国家财富总额的约70%，而同期美国仅占25%。到1989年，国土面积仅为美国4%的日本，其地价市值竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价，空前的房地产泡沫产生了。 只要是泡沫，必然会破灭。从1990年秋季开始，房地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。1991年，东京、大阪、京都等大城市的房地产价格下降了15%～20%。到1993年，日本房地产泡沫全面崩溃。据日本不动产研究所统计，截至2000年3月，东京圈平均地价已从1990年的3月峰值下滑58.9%，同期商业用地平均地价更跌落了71.4%。 日本人为泡沫经济付出了沉重的代价。1992年由于股票和土地价格下降所造成的资产损失相当于当年的国民生产总值的90%。1994年3月，日本政府公布，日本1992年的国民总资产比1991年减少了448万亿日元，这个数字相当于日本当年的GDP。日本土地总价值减少了223万亿日元，股票价值减少了178万亿日元。泡沫经济还给日本金融系统造成了巨额坏账。1998年底，日本官方认为金融机构坏账达7131亿美元。到了1999年，有学者估计这个数字超过了高达10000亿～12000亿美元。西方有些经济学家估计，日本泡沫经济带来的直接损失超过了6万亿美元。 日本政府总结泡沫经济惨痛教训的《经济白皮书（1993）》，将泡沫经济肆虐的10年称之为“失去的10年”。白皮书沉痛地总结说：“泡沫经济有害无益，土地等价格暴涨暴跌对实体经济的长远发展留下了巨大的‘负遗产’。” 关于日本的房地产泡沫成因，主流观点大约可归于“阳谋论”或者“阴谋论”，即认为美国所搞的“广场协议”，给日本带来了泡沫经济。所谓“广场协议”，是指1985年9月22日，美国、德国（当时的西德）、英国、法国、日本等5国在纽约的广场饭店签下的一个协议，五国同意通过共同干预外汇市场，促使马克和日元升值，来实现美元的贬值。 主流观点认为，由于“广场协议”，在日元升值的预期下，1985年以来，外币大量涌入日本，导致包括房地产在内的资产价格迅猛上升而形成“泡沫”；到1990年，日元升值预期减弱，外资撤离导致房价大跌和“泡沫”破灭，由此带来日本经济的长期衰退。 可是，追溯那一段历史，不难发现，“广场协议”并非只是针对日本，其内容主要是五个发达国家政府联合干预外汇市场，其目的是美元对世界主要货币贬值而不是单纯的迫使日元升值。以同样受“广场协议”影响的德国为例，从1985年到1988年，本币升值也高达70.4%，但在德国却没有出现泡沫经济。 此外，日本房地产价格的快速上涨并非始于“广场协议”，而是在协议之前就已经开始了。1976年至1985年，日本全国地价上涨了45.3%，平均每年涨幅达4.53%。 那么，日本房地产泡沫究竟是如何产生的？日本最著名的经济学家之一、日本第一部《经济白皮书》的执笔者都留重人分析说：“投机因素是造成30多年来城市土地价格上涨145倍的最大的因素”。我认为，这是非常公允的解释。 实际上，第二次世界大战结束之后，日本的地价一直在上涨。其中，1955年到1961年期间，地价出现持续性的急剧上升，每年平均涨幅超过20%。1962年到1971年，地价上升率比较缓慢。1972年和1973年，地价急剧上涨，涨幅亦超过20%。这是由于国际金融危机而采用宽松的金融政策的结果，如日本央行的贴现率在1972年6月仅为4.25%，为二战之后的最低水平。 1974年4月，日本开始紧缩货币供应，到1974年12月，央行贴现率空前被提高到9%，从而住宅贷款额急剧下跌，从1973年度的32527亿日元，下降到1974年的30929亿日元。当然，此轮地价下跌也与土地政策相关。政府把“对付土地投机”作为重头工作来抓。1973年，日本政府引入了法人土地转让加重课税措施、土地保有特别税等，1974年制定了国土利用计划发。由于宏观调控政策的得力，1974年，地价转为负数；1975年，地价几乎没有上升。 很遗憾，这一轮宏观调控只是昙花一现。从1975年4月开始，日本的金融政策转向宽松，此后，地价、房地产价格乃至股市开始进入一轮快速上涨通道。但是，日本政府没有采取宏观调控措施，而是放任房地产泡沫滋长、膨胀。 这也难怪，日本人多地少，土地资源比中国还要紧张，在相当长一段时间，日本广泛流转着所谓“地价