4抵押-住宅教材.doc

目 录 致估价委托人函 2 估价师声明 3 估价假设和限制条件 4 一、估价的假设条件 4 二、估价的限制条件 5 三、特殊说明事项 6 估价结果报告 7 一、估价委托人 7 二、房地产估价机构 7 三、估价对象 7 四、估价目的 8 五、价值时点 9 六、价值类型与定义 9 七、估价依据 9 八、估价原则 10 九、估价方法 12 十、估价结果 13 十一、注册房地产估价师 13 十二、估价作业期 14 十三、估价报告应用有效期 14 十四、变现能力分析 14 十五、风险提示 16 估价技术报告 18 一、个别因素分析 18 二、区域因素分析 19 三、市场背景分析 19 四、最高最佳利用分析 35 五、估价方法选用 36 六、估价测算过程 37 七、估价结果 47 附 件 49致估价委托人函 李峰、华惠芳： 本公司接受贵方的委托，对贵方所拥有的坐落于无锡市天鹅湖花园A区60-1702的成套住宅房地产价值进行了评估。本次评估对象的建筑面积为270.31平方米，分摊土地使用权面积为42.1平方米。估价目的是为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 本次价值时点设定为2015年1月15日；本估价报告在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时有效期为半年（2015年2月6日起至2015年8月5日止），若房地产市场有较大波动或超过半年或房地产状况发生变化，需重新进行评估。 注册房地产估价师在实地查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、相关法律法规，结合估价委托人提供的相关资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法（），确定估价对象在价值时点2015年1月15日、满足各项假设限制条件下的未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值为RMB209.11万元，大写金额：人民币贰佰零玖万壹仟壹佰圆整；至价值时点，注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款为零，故房地产抵押价值为RMB209.11 万元，大写金额：人民币贰佰零玖万壹仟壹佰圆整，单价为RMB7736元/平方米，大写金额：每平方米人民币柒仟柒佰叁拾陆圆整。 无锡东信房地产土地评估咨询有限公司法人代表（盖章）2015年2月6日 估价师声明 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。 4、我们对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 5、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地产抵押估价指导意见》以及与估价目的相应的房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 6、本公司注册房地产估价师孟晓、潘志杰于2015年1月15日对本估价报告中的估价对象进行了必要的实地勘察，并对该勘察过程的客观性、真实性、公正性负责。因受专业限制，我们不承担对估价对象的隐蔽工程、建筑结构以及附于建筑的各种设备设施的内在质量进行检测调查的责任。因此我们对估价对象的实地勘察仅限于外观和使用现状的一般性查看。 7、对本估价报告提供了重要专业帮助。 注册房地产估价师（盖章）：注册房地产估价师（盖章）： 证书编号: 11证书编号: 94 估价假设和限制条件 一、估价的假设条件 估价委托人提供的估价对象资料均为影印件，本次评估是以估价委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由估价委托人负责。 本次估价对象房屋建筑面积、分摊土地使用权面积来源于估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件上注明的面积。经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量，本报告以证载的房屋建筑面积和土地使用权面积为估价的前提条件。 1本报告估价结果为房地产在价值时点2015年1月1日的市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 、本次估价是以该整体房地产能够持续、不改变用途使用且估价对象能够持续的合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。 5、我们已于2015年1月15日进行实地查勘，注册房地产估价师对估价对象的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对估价对象结构等内在质量使用专业检测仪器进行测试，因此无法确认其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。对被遮盖、未暴露及难以接触到的房屋结构部分及其内部设施、设备，本报告假设其建筑物基础、房屋结构等方面无重大