房地产开发营与管理.docVIP

第一章 概述 第一节 房地产的概念 一、房地产的基本概念 房地产又称不动产,是房屋财产与土地财产的总称,是实物、权益和区位的结合，包括土地、建筑物及其他地上附着物。 房地产是固定在一定地域之内能移动的房屋建筑和建筑地块合二为一的不动产。 二、房地产的特性 房地产是一种特殊的商品，它不同于我们平时所见的商品。因此，它除了具有一般商品所具备的特性之外，还有其特殊的属性。 （一）区位特征 不可移动性 ? 区位地段差异 独一无二性 ? 市场的非完全竞争性 寿命长久性 ? 收益的相对长久性 数量有限性 ? 独占性 （二）外部性特征 用途多样性：商业、办公、居住、工业等 相互影响性：周围状况、邻近开发利用条件 政府管制性：政策变化、市场秩序等 （三）价值特征 价值高大性：投资大、单价高、总体价值大、销售过程长、变现能力差 保值增值性: 经济增长 ? 相对稀缺性增加基础 设施完善 ? 品质提高 ? 市场价值提高 三、房地产的类型 房地产涉及社会生产、生活的方方面面。根据房地产的不同特性，可以将房地产项目划分成很多类。 （一）按用途划分 居住、商业、办公、酒店、餐饮、 娱乐、工业仓储、农业、特殊用地 以及综合等类别 （二）按开发程度划分 生地、毛地、熟地、在建工程、现房(含土地) （三）按建筑结构划分 （1）主要建筑材料： 钢结构、钢筋混凝土结构、 砌体结构、木结构、塑料结构等 （2）结构型式： 墙体结构、框架结构、深梁结构、 筒体结构、拱结构、网架结构等 （3）建筑层数和高度： 低层、多层、高层和超高层 （四）按照是否产生收益划分 收益性房产:写字楼、商场、酒店 非收益性房产:住宅、办公楼 （五）按照房地产项目经营使用方式划分 出售、出租、营业、自用 第二节 房地产开发与经营的特点 一、房地产开发的含义 房地产开发是指房地产开发企业在城市规划区以城市土地资源为对象，以重新配置、建造环境为目的，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施以及房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房，以满足社会需要的一种行为。 二、房地产开发的特点 1. 开发活动的复杂性 2. 开发位置的固定性 3. 开发市场的区域性 4. 开发过程的时序性 5. 受政策影响的敏感性 6. 开发所需投资的巨大性 7. 开发投资的高回报和高风险性 8. 开发投资具有保值增值性 三、房地产开发活动的参与者 1.房地产开发商(核心)：投资、决策、组织、管理、实施 2.建筑承包商：建筑施工、建筑质量 3.金融机构：地产项目融资、消费者抵押贷款 4.专业咨询顾问人员： 规划师、建筑师、工程师、会计师、估价师、律师、 经济师和投资咨询工程师、经纪人与市场营销人员 5.政府有关部门：制定开发政策、行政管理、监督、协调 四、房地产开发的分类 1.开发对象 1.开发对象 土地开发：生地?熟地 房屋开发：土地使用权?房屋 房地产综合开发:土地、房屋一体化开发 2.开发主体 2.开发主体 独资开发：独立投资或筹资 合资开发：多家房地产企业合作开发 个体投资开发：建设私人房地产 3.开发区域 3.开发区域 新区开发：郊区农地或荒地?建设用地 旧区开发：旧老城区?开发、改造 4.开发规模 4.开发规模 单项开发：规模小、占地少、功能单一、 公共配套设施少(相对独立) 成片开发：开发范围、面积大，工程项目多 ? 统一规划、分期实施、滚动开发 第三节 房地产开发程序与模式 一、房地产开发程序 （一）投资机会选择与决策分析阶段 （1）投资机会的寻找与选择 （2）可行性研究 （二）前期工作阶段 （1）获取土地的使用权 （2）选择设计单位和勘察单位 （3）其他工作 （三）建设阶段 （1）组织施工、进行工程监理 （2）竣工阶段 （四）租售和物业管理阶段 （1）租售阶段 （2）物业管理 二 房地产开发模式 1.多元化开发模式 （1）混业开发 （2）综合项目开发 （3）纵向一体化开发 2.专业化开发模式 （1）特定物业类型开发 （2）特定业务领域开发 （3）服务集成式开发 3.网络经济环境下的房地产开发 第四节 房地产业的形成与发展 一、房地产业的概念 房地产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产的投资、开发（包括组织建设）、经营、物业管理和房屋中价服务的产业部门的总称。 二、房地产业的特点 房地产业属于第三产业，具有基础性、关联性、先导性、周期性、对金融业的依赖