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金融杠杆：加速器，还是绊马索？ 策划/本刊编辑部 执行/康建中 段含斌 ??? 如果要评选最近一年新出现的金融术语，次贷一词绝对是榜上有名。对中国普通民众来说，这个在遥远的大洋彼岸掀起惊天骇浪的房贷产品，如今已是家喻户晓，无需做更多的解释。 ??? 大多数人都知道美国次贷危机和“剪不断，理还乱”的华尔街金融风暴，但却未必全都了解两者之间的关系。从次贷危机到诸多金融机构倒闭，再到格林斯潘所说的“百年一遇的危机”，究竟是如何演变的？中间贯穿着一条什么样的发展脉络？ ??? 显然，次贷危机只是揭开了潘多拉魔盒的盖子，越来越多的麻烦随之涌来；否则，就难以解释：次贷规模不过几千亿美元，美国政府用于救市的资金早已超过万亿，但金融危机仍然深不见底。 ??? 美国房地产市场不景气、房价下跌所导致的次贷危机，不过是这一切的导火索，而压倒华尔街金融“骆驼”最后一根稻草的，应当说是把高风险的次贷巧妙包装成高信用等级产品的金融衍生品，是金融衍生品这个杠杆在扩大资产规模、提高盈利能力的同时，也把金融机构放置于数倍于自身承受能力的高风险之中。金融机构在衍生品交易中所具有的错综复杂关系，使它们紧密地捆绑在一起，出现问题后必然是一损俱损。 ??? 说是金融杠杆放大了这次危机的等级，是恰当的；原本不过是房价这只蝴蝶振动了几下翅膀，最终却演变成了一场席卷全球的金融风暴，并且更深层次的经济衰退也有可能接踵而至。 ??? 对国内的个人投资者来说，大多数人对金融杠杆并不陌生。例如，炒房者大多是通过房贷来投资的，只要交纳首付款并每月按时还贷，就能拥有价值几十、上百万的房子；创业者不少是通过银行贷款加速企业发展的，“借鸡生蛋”正是金融杠杆的最好体现；更不用说外汇、黄金、期货等以保证金方式运作的金融产品，都放大了可操纵的交易量。这些都是金融杠杆的效应。 ??? 因此说，金融杠杆可以把你带上天堂，也可以把你送进地狱，关键看如何认识它，在什么环境下使用，怎样使用？或者说，要撬动财富的话，金融杠杆的支点应放在何处？ 金融杠杆产品大盘点 ??? 金融杠杆（leverage），简单而言就像数学里的乘号，它可以把投资结果放大，无论最终的结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例增加。个人投资理财过程中遇到的金融杠杆，有很多种。下面，对常见的金融杠杆方式和产品做一下扫描。 房贷杠杆 投资门槛：四成的首付款 杠杆比例：2.5倍 注意事项：流动性要求高、交易成本高、系统风险高 ??? 无论对个人，还是对机构来说，只要是用贷款来进行投资，而非消费，那就是在运用金融杠杆。其中，用房贷投资房地产是最常见的，差不多也是使用人数最多的；至于像贷款炒股等毕竟是少数。 ??? 反过来，在房地产投资者（非自住者）中，使用房贷的又占大多数；全额付款由于要占用大量资金，而个人的资金量毕竟有限，会影响投资规模，所以采用的并不多。 ??? 当然，受限于金融机构对贷款者还款能力的考量、贷款成本的增加、二套房贷款政策对杠杆比例的限制等，投资者使用房贷杠杆的实际空间并不大，即使在对房地产市场下一阶段走势的预判非常乐观的时候，也无法使用金融杠杆无限制地买进房产。 ??? 下面介绍一个使用房贷杠杆投资房地产的例子。 ??? 假定王先生已有一套自住房，再购房用于投资。欲购置的房屋总价为100万元，按照第二套住房贷款政策，首付四成，即40万元，可贷款60万元。根据2008年10月8日后的最新贷款利率并上浮10%，20年的还款期，按等额本息法计算，月还款额为5101.1元，20年的利息总额为624264.34元（假如贷款利率不变）。在房屋出售前，每月可得到3000元的租金。 ??? 3年后，该房屋价格上涨50%，到150万元。此时，一次性提前还款额为563510.7元。如果不考虑各种交易税费的话，王先生的总投入为400000+5101.1×12×3=583639.6元，理论上的投资收益为1500000+3000×12×3-583639.6-563510.7=460849.7元，收益率为80%。 ??? 我们用公式的方式简化表达： ??? 房地产投资收益=原房价×（1+变动率）+租金收入-（首付款+已还款总额）-一次性提前还款额 ??? 可知，房地产投资收益（或亏损）取决于这样几个因素：首付成数（或者说杠杆比例）、租金收入、房价变动率、已还款时间。在其他条件不变时，首付成数越低，杠杆比例越高，投资收益越多；租金收入越高，投资收益率越高；房价上涨幅度越大，投资收益率越高，当然，当房价涨幅较小乃至下跌时，该投资项目会出现亏损；已还款时间越长，特别是对等额本息法而言，已支出的利息越多，则投资收益率越低。 ??? 在影响房地产收益的几个因素中，首付比例是固定的，按照第二套住房贷款政策为40%；租金收入跟区域租赁需求、空置期等相关；房价变动率很