11第十一章-房地产投资财务技巧.ppt

第十一章　房地产投资财务评价 华东师范大学东方房地产学院 龙胜平　孙斌艺 房地产投资项目的财务分析也称为财务评价，是指投资分析人员在房地产市场研究基础上，对项目成本和收益加以估算和预测，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、偿债能力和资金平衡能力进行分析，以判断项目在财务上的可行性的工作。 投资者的投资目的就是取得预期的投资收益，财务评价可以给理性投资者提供更明确更完整的决策依据。 房地产投资项目的收益包括投资回收和投资回报两部分。 投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。 在房地产开发投资中，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收； 在置业投资中，投资回收主要是指购置房地产时所投入资金的回收。投资回报是投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。 第一节　项目成本费用与收入的估算 一、成本费用的估算 成本费用是指项目在一定时期内为生产和租售房地产而发生的各项耗费和垫支。按照财务评价要求的不同，可分成总成本费用和经营成本。 （一）总成本费用的估算 1、用于销售的房地产项目的总成本费用。 第一节　项目成本费用与收入的估算 用于销售的房地产开发项目的总成本费用由开发成本和开发费用两部分构成。 第一节　项目成本费用与收入的估算 开发成本是房地产的产品成本，包括 土地使用权获取费（土地征用及拆迁补偿费、或出让金、或转让金） 前期工程费（规划设计费、地质勘测费、可行性研究费用） 基础设施费（三通一平或七通一平费用） 建筑安装工程费用（建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等） 公共配套设施费用（各种非营利性的公共配套设施或公建设施的建设费用） 不可预见费 开发期间税费（固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、人防工程费等） 第一节　项目成本费用与收入的估算 开发费用也称为期间费用，包括 管理费 财务费用 销售费用 第一节　项目成本费用与收入的估算 2、用于出租经营的房地产项目总成本费用主要： 房屋折旧费 维修费 管理费 财务费 市场推广费 其他费用 第一节　项目成本费用与收入的估算 （二）经营成本 经营成本是用于项目财务评价的现金流量分析时所用的概念。 出售型项目经营成本包括土地转让成本、房地产销售成本、配套设施销售成本等。 出租型项目经营成本是指从总成本费用中扣除固定资产折旧费、无形资产与递延资产的摊销费和财务费用之后的成本费用，包括人工费、设备运行费、维修与保养费、广告及市场推广费、保险费等。 第一节　项目成本费用与收入的估算 二、经营收入的估算 房地产投资项目的经营收入是指销售或出租房地产商品所获得的收入。租售价格、可租售面积是租售收入估算的前提。租售价格的确定受各种因素的影响，其中市场供求关系是影响价格的主要因素。因此，房地产的销售收入或出租收入主要以市场价格或预测价格为计算基础。 第一节　项目成本费用与收入的估算 销售收入=房屋销售单价×销售房屋面积 出租收入=房屋租金单价×房屋出租面积 在出租型项目中，估算资金收入时，还应考虑空置率（或空置期）对租金收入的影响。 第一节　项目成本费用与收入的估算 三、税金的估算 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位和个人征收的财务资金。 在我国与房地产投资活动有关税种主要有： 1、经营税金及附加。包括营业税、城市建设维护税和教育附加费。 2、城镇土地使用税和房产税。 第一节　项目成本费用与收入的估算 3、土地增值税。 4、其他税费。 5、企业所得税。 第一节　项目成本费用与收入的估算 四、利润总额的估算 获得利润是房地产投资者开发经营房地产的最终目的，它集中反映了投资者的经济效益。 利润总额＝销售（出租）收入－经营税金及附加－总成本费用 税后利润＝利润总额－所得税 第一节　项目成本费用与收入的估算 五、编制项目财务报表 在房地产投资项目的成本和收入估算基础上可以将这些财务数据汇总，编制基本的财务报表以及辅助财务报表。 （一）基本的现金流量表 表11.1　现金流量表（全部投资） 单位：万元 表11.2　现金流量表（自有资金）单位：万元 表11.3　房地产项目租赁经营期的现金流量表单位：万元 表11.4　出售房地产时的净现金流量单位：万元 第一节　项目成本费用与收入的估算 （二）利润表 利润表可以反映项目计算期内各年的利润总额、所得税、税后利润的分配情况，可以计算投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率等静态指标。 表11.5　利润及利润分配表 单位：万元 第一节　项目成本费用与收入的估算 （三）资金来源与运用表 资金来源与运用表可以反映开发经营期间的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定合理的借款和偿还计划。 表11.6　资金来源与运用表 单位：万元 第一节　项目成本费用与收入的