洞庭湖项目信托划.docVIP

川信*洞庭湖国际公馆项目特定资产收益权集合资金 信托计划背景材料 一、项目基本信息 1. 项目背景 根据湖南旅游产业发展领导小组办公室《关于实施全省旅游重点项目建设“251”工程 的通知》，本项目作为湖南省重点支持规划建设的 20 个省级项目之一。 2007年 7月24 日，广东黄河实业集团有限公司（以下简称“黄河集团”）与岳阳市政 府签订开发岳阳南湖风景区湖滨地区洞庭湖国际公馆大型旅游项目的投资意向书。同年的 9 月27 日，该项目作为省级重点签约项目在首届湘商大会签约。9 月 29 日，黄河集团与岳 阳市市政府在岳阳市南湖宾馆正式签约《“太平新城”大型旅游综合项目开发建设合同》。 黄河集团拟投资 50 亿元，征地 4830亩，计划在 8-10 年时间内，建成洞庭湖国际公馆 大型旅游综合开发项目，集五星级园林式酒店、城市体育休闲生态公园、大型水上娱乐项 目、高档商品住宅开发等于一体。 项目先期进行高档商品住宅的开发，住宅项目不含税总投资为 9.8 亿元，根据岳阳地 产的最近财报，项目公司已经实际投入 3.5 亿元。 2. 项目用地情况 项目位于岳阳市岳阳楼区湖滨园艺场三分场，东至规划路，南侧为月形湖路，西侧为 洞庭湖，北侧为规划道路，地势平坦，有自然湖泊洞庭湖的独特资源和景观。政府同时会 打造滨湖景观带，该项目具有得天独厚的优势。项目距岳阳市中心 7公里，有直接的城市 大道直通市中心，交通十分方便。 项目住宅用地净用地约 370 亩，根据项目公司与岳阳市国土局签订的土地出让合同， 住宅用地成交价格在 27万元/亩左右，该项目土地获得合法合规，且远远低于周边 200 万 元/亩的市场价。 3. 项目进度 目前项目一期四证齐全。一期业态包括独栋别墅、联排和花园洋房，其中独栋别墅已 经封顶，联排完成主体封顶，花园洋房主体竣工 3/4，目前已经有 4.2 万平方米的物业达 到了预售标准，项目预计 2012 年6月竣工。 项目二期目前三证齐全，施工证正在办理中，预计今年三季度开工，2013年 6 月竣工。 1 恒天财富—川信洞庭湖国际公馆项目推介材料 4. 项目基本控规指标 项目住宅用地净用地约 370 亩，规划总可售面积 35.12 万平米，其中地上 29.82 万平 米，地下 5.3 万平米。项目分两期开发，第一期 18.92 万平米，第二期 16.2 万平米。项目 各业态建筑面积构成如下表： 产品类型 销售面积（平米） 独栋别墅 16481.51 联排洋房 45063.74 多层洋房 60571.74 高层洋房 81957.31 小高层洋房 74406.05 商业 20290 小 计 298770.35 停车位（地下建筑面积） 52416.65 合 计 351187 5. 项目投资预测 项目不含税总投资 9.8亿元，具体成本构成明细如下： 序号 费用项目 平方单价 总建筑面积 金额（万元） 各项目占比 一 主营业务成本 2107.09 351187.00 74122.97 87.98% 1 土地费用 187.54 351187.00 6586.00 7.82% 2 前期费用 86.35 351187.00 3032.50 3.60% 3 建安工程费 1453.47 351187.00 51044.15 60.59% 4 基础建设 284.00 351187.00 9973.71 11.84% 5 维修基金 38.94 351187.00 1367.52 1.62% 6 不可预见费 56.79 351187.00 2119.09 2.52% 二 营业费用 64.94 351187.00 4357.22 5.17% 三 管理费用 64.94 351187.00 4357.22 5.17% 四 财务费用 67.66 351187.00 15200.00 1.67% 五 小计 2304.63 351187.00 98037.42 100.00% 2 恒天财富—川信洞庭湖国际公馆项目推介材料 6. 项目销售收入预测 分年度 2011 年下半年 2012 年度 两年合计 产品类型 销售面积 销售单价 销售面积 销售单价 预计销售收入 独栋别墅 8681.51 15,000.00 7800 20,000.00 28,622.27 联排洋房 27683.74 9,000.00 17380 10,800.00 43,685.77 多层洋房