项目定位报告报告(完取成).docVIP

《项目运营计划书》 潍坊安丘·宜家惠广场 （初 稿） 二零壹零年五月 目 录 报告说明 项目战略定位部分 一、项目定位思路概述………………………………………………………………第5页 二、项目开发战略……………………………………………………………………第7页 三、项目品牌战略……………………………………………………………………第7页 四、项目主题名称……………………………………………………………………第8页 项目策略定位部分 一、项目市场定位……………………………………………………………………第8页 二、项目目标客户定位………………………………………………………………第8页 三、项目业态定位……………………………………………………………………第9页 四、项目经营定位……………………………………………………………………第9页 五、项目功能组合定位………………………………………………………………第10页 六、项目楼层功能定位………………………………………………………………第11页 七、项目经营特色定位………………………………………………………………第11页 八、项目营运方式定位………………………………………………………………第12页 九、项目管理模式定位………………………………………………………………第12页 十、项目形象定位……………………………………………………………………第13页 十一、项目招商模式定位……………………………………………………………第13页 十二、项目营销推广定位……………………………………………………………第14页 报 告 说 明 ·本报告是在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，并结合项目所处的区位环境及该地块的市场价值进行合理评估定位； ·本报告对项目的可行性与开发经营策略提出初步的意见，并对项目的系统定位提出相应的建议。 ·本报告结合地块区域背景和项目的特点，确定项目开发经营的一系列策略定位。 ·本报告对项目决策及其实施的优化提出了合理化建议。 ·本报告是讨论稿，是我公司的初步思路，旨在通过双方沟通交流中完善优化。 项目定位模型图 项目战略定位部分 一、项目定位策划思路概述 1、项目定位概念理解 定位就是给产权式商业地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。产权式商业地产开发项目的具体定位关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。 具体要从“大”、“小”两方面入手，大的方面是商业地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向等等。小的方面是商业地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、功能定位、营销推广定位等等。商业地产项目的总体定位确定了项目的总体方向，对项目的具体定位有指导、约束作用；商业地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。 2、项目定位考虑要素 ·安丘城市运营与商业地产互动 安丘的城市化进程是明显加快的，城市的发展客观上需要提供优良的公共环境，经济发展要与整个社会文明进步同步；让生产消费和科技文化产业协调发展，构建和谐社会，提升城市的核心竞争力，城市运营应运而生。本项目作为安丘中型的商业地产项目自然是城市运营的内容之一，加之本物业地处安丘重要的快速发展核心区，有利于增强城市吸引力，解决社会再就业方面具有重要作用。我们认为城市竞争力=生产力＋流通力＋文化力，因此，我们在本案的定位策划中，充分挖掘城市各种资源，按照唯一性、排他性和权威性的原则，找到城市的个性、灵魂与理念，找到城市的自我，与本项目互动，真正使本案成为莒县城市繁荣的象征。 ·提升本项目所在区域发展的需要 本项目所在的区域，是安丘快速发展区域的一处比较有代表性的在开发物业，原来主要以农贸、钢材批发为主，缺乏理念领先、定位明确、规划合理、营销超前、管理规范、设施配套齐全的商业配套。本项目的业态定位在考虑填补安丘商业业态空白的同时，以差异化战略、特色战略、营销战略、服务战略、规模战略直面安丘的竞争对手，切实解决本项目自身生存、竞争和发展的问题，成为本区域的领跑者，这也是需要考虑的长远因素。 ·最大限度地发挥本项目的规模优势 本项目规划的建筑规模目前在安丘是屈指可数的。就目前安丘总体经济发展水平和消费水准来看，如何最大限度地发挥本项目的规模优势，通过准确的业态及经营定位、价格定位、服务定位、综合竞争策略等充分体现规模化优势，也是