农地产权与征地制度.pptx

农地产权与征地保护制度中国城市化面临的重大选择法律安排问题所在攫取、冲突有益探elpful Exploration Fundamentals of Law existing problems twitch and cnflict 目录0506经济分析对策建议CONTENTSSuggestionEconomic Analysis 问题所在PARTONE制度（关于产权的法律）经济绩效产权资源稀缺性020301使用权收益权转让权清楚界定的转让权意味着资源的自由转让，一定包含着清楚界定的使用权和收益权，反之却不一定成立。转让权与经济增长之间的关系（+）经济增长经济结构转变（+）（+）（+）（大规模）资源转让（+）清楚界定转让权现实中的转让权与经济增长“恶性循环”（-）经济增长经济结构转变（-）（-）（-）（-）限制转让经济秩序紊乱（大规模）资源转让（+）（-）界定模糊（+）违法行为转让权思考01现存法律关于土地资源转让权的法律安排下，人们实际上会采取何种行为background：城市化加速现存法律关于土地资源转让的重新界定严重滞后。如何理解这些行为的经济含义？03城市化加速伴随着利益冲突加剧，两难性问题：不惜以土地转让中的利益冲突为代价来继续加速城市化？还是不得不抑制城市化来缓解土地转让中的利益冲突？法律安排PARTTWO农村土地转让的法律界定土地转让土地流转是国有建设用地使用权的转移。前提是国有建设用地，因为农村的集体土地归村集体所有，非本村集体成员是没有资格使用本村土地的。是对农村集体土地使用权的流转，不涉及所有权的转移，土地仍归村集体所有。农村土地转让的法律界定《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》《宪法》第十条 城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。第五章 建设用地 第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。第三十三条 土地承包经营权流转应当遵循以下原则： （一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转； （二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途； （三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限； （四）受让方须有农业经营能力； （五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 农村土地转让法律现存问题：征地悖论不征地？征地？国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。违反了为了“公共利益才可征地”的宪法准则。违反了宪法关于“全部城市土地为国有土地”的准则。。非公共利益的性质的农地转用怎么办？农村土地转让法律现存问题：政府牟利冲动国有土地有偿使用农村土地用于非农建设的唯一合法途径——国家垄断，即政府凭对农地转用的行政垄断权获取城市建设用地，然后将部分国有土地批租给城市二级土地市场、部分留在政府手中划拨。行政配置与市场配置的特别混合，激励各行政主体成为牟利组织。农村土地征收按原用途给予补偿，且征地补偿费设上限。政府经营土地红利=批租土地收益-征用农地成本二级城市土地的市值-“无偿划拨”=“划拨权租值”暴利结果为牟利，政府大量征收土地，造成土地浪费，同时损害被征地农民利益。三处例外与两处不明不明例外符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移。与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。农民自用于兴办企业、住宅、公共设施和公益事业用地。这里用于解释这个概念这里用于解释这个概念随着城市化进程加快，当初农民自办企业或与人联办企业的农村，日后可能成为城市的一部分，一旦发生这种情况，原先的“例外”是否一定要再经征用转为国有土地。在农地已经承包给农户经营的情况下，“集体”为了获得法定例外转用农地的好处，是否可以、甚或一定要收回农户的土地承包权，然后再以集体的名义自办、联办企业或者其他设施。法律基础概述除去个别例外，法律要求农地转为城市建设用地必须以土地国有化为前提，国家征用农地就成了城市化利用农地资源的唯一合法途径。这也造成了征地悖论和政府牟利现象的出现，也导致