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2011社区法律知识讲座 2011年6月14日 介绍 一、房屋归属问题 伴随着房价的不断飙升，房屋已经日益成为普罗大众财产的重要组成部分。 一线城市房价已经达到两三万了，二线城市，房价平均在五六千，县级城市，房价都达到平均三四千了 一个普通的双职工家庭一般需要20年以上的时间才能完全拥有一套自己的房屋。 居住权是人的基本权利，有片瓦遮身也是生活最基本的需要。在房价如此高的今日，层出不穷的围绕着房屋而起的纠纷也就不是那么难以理解了。 房屋是生活必需品，但是，要主张对房屋的权利还是应有理有据、依法进行。 婚前购买的房屋是个人财产，无论婚姻生活多少年，都不会转化为共同财产，除非赠与。 婚后购买的房屋是夫妻共同财产，无论是写了一个人的名字还是写了两个人的名字 当然，夫妻双方有财产约定的另当别论。 几种情况下的房屋归属： 1、婚前以一方名义购买，婚后共同还贷的房屋所有权归属 案例： 婚前男方以自己的名义交首付款10万元以按揭方式购买了一处房屋。之后男方与女方登记结婚，婚后，二人分别以其每月工资5000元和3000元共同偿还贷款，直至二人因离婚起诉至法院共偿还了20万元，诉讼中确认仍有15万元房款未还。另查明，以男方为名的房产证是在两人婚姻关系存续期间取得的，庭审中二人同意该房现值90万元。  问题 该案中，男方婚前以其个人名义按揭购房，婚后男女双方共同还贷，并以男方之名办理了房产证。那么，该房到底是男方的婚前个人财产还是夫妻共同财产？诉讼中如何确定归属和如何分割呢？ 四个小问题 要解决房屋的归属和分割问题，需要先回答以下四个问题： 1、按揭房产的归属问题； 2、按揭还款中个人财产和夫妻共同财产识别问题； 3、按揭房屋未还债务处理问题； 4、房产增值部分分配问题。 按揭房产的归属问题 不论房产证婚前取得还是婚后取得，房子均应判归名义购房者所有。 理由在于： A、婚前二人还不具备夫妻关系，一方以独立名义购买房屋，根据合同的相对性原理，名义购房者是购房合同的相对人，独立承担继续还贷义务，并且这种还贷义务及于婚后，也就是说，即使是婚后，银行还贷义务仍然是由婚前签约者个人承担偿还责任，根据权利义务对等原则，名义购房者理应享有对该房相应权利，否则显失公平； B、虽然婚后取得房屋产权证，但该产权证的发放是基于名义购房者购房行为而引起，并非双方婚后合意购房行为所引起。 按揭还款中的个人财产和夫妻共同财产 依据支付房款时间先后，以婚姻登记时间为标准，可把房款分为婚前支付房款和婚后支付房款。 婚前支付部分，原则上归名义购房者所有，有证据证明婚前支付房款为双方出资的除外。对于二人在婚前均出资首付的，能够证明各自出资多少的，直接认定所出资份额为各自所有，不能认定各自出资数额的，视为出资额相同。 婚后支付部分，原则上应当认定为夫妻共同所有，有证据证明仅为名义购房者以其个人婚前财产支付的情况除外。  按揭房屋未还债务处理问题 在前述论及此类房屋宜认定为名义购房者所有的基础上，未还债务也应由名义购房者来还。 此类房屋的购买和抵押，均为名义购房者在婚前的个人意思表示，是法律意义上的合同相对人，是合同义务的唯一承担者。如果让非名义购房者来偿还此款，显然有违合同相对性原理，并且，在实际生活当中，当按揭银行不能顺利收取贷款时，作为债权人的按揭银行，也仅能找合同相对方即名义购房者承担责任。 房产增值部分处理问题 当前对此类问题没有明确的法律规定 。 江苏高院认为，非名义购房者有权要求房屋增值部分。 根据房款交付时间和房贷尚未全部偿还的现实情况，此类房屋的成本系由三部分款项构成：A、名义购房者婚前付款；B、婚后夫妻共同付款；C、尚欠银行贷款。此类房屋的增值，不仅仅是名义购房者在婚前支付房款部分的增值，还包括后两部分房款的增值，对于尚欠银行贷款部分的增值，由于此债由名义购房者偿还，故此部分增值应由名义购房者独自享有，但对于婚后共同付款部分的增值，必须要考虑非名义购房者的利益，否则有悖于民法公平原则和权利义务对等原则。 2、父母出资买房，借款？赠与？ 明确且有证据证明是借款，否则为赠与。 《婚姻法解释二》第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。 当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。 3、二手房交易过程中的户口问题 这几年，因户口而引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。户口问题，是一个往往容易被忽略的问题，因为很少有买房者在一开始购房时就予以足够注意，大家往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，只有到了交易完成后，要迁户口了，才会发现问题的严重后果。 而户口问题又往往与子女就学等