05.设施设备维护部工作指引20111201.docx

总则目的为了促进中节能（杭州）物业管理有限公司在管项目设施设备的规范化管理，指导各项目从物业管理的前期介入、接管验收、二次装修、日常的房屋及设施设备管理四个方面建立完善管理体系，特制订本工作指引。适用范围?前期介入工作指引?适用于本公司所接管的在建住宅、写字楼物业项目。?接管验收工作指引?适用于本公司所接管的即将交房的住宅、写字楼物业项目。?二次装修管理工作指引?适用于本公司所接管的即将交房和已经交房的住宅、写字楼物业项目。?房屋及设施设备管理工作指引?适用于本公司所接管的已经交房的住宅、写字楼物业项目。职责新接在建项目由公司工程技术部负责前期介入工作，在项目工程人员进驻后负责指导、培训工作，并由项目设施设备负责人依照本指引和物业管理合同，制订前期介入方案和具体工作；项目经理同时负责安排设施设备维护部的工作，负责与开发单位和建设单位的联络。各项目设施设备维护部主管负责依照工作指引的要求和项目实际情况制订二次装修、接管验收、设施设备管理方案、质量体系工作文件和服务作业标准，由项目经理负责审核后再上报公司工程技术部审核，品质部备案，同时公司工程技术部对各项目进行指导和培训。3.3本指引为各项目设施设备维护部负责人制定工作计划的依据。前期介入工作指引概念前期介入是指新建物业竣工之前，物业公司根据建设单位的要求以及后期管理的需要，在物业规划设计、建设阶段提前介入物业项目。物业公司可以根据项目的设计、定位，对接管的物业管理服务项目进行有效的策划，制定相应的管理服务方案、管理标准和收费标准；从物业管理、服务及物业使用功能角度，收集物业设计缺陷和施工缺陷，提出工程设计和施工技术要求及专业建议、意见等，以利于项目品质的提升和承接查验的顺利进行，并方便后期的物业管理服务。前期介入的期限一般是设计规划阶段到正式接管验收前1个月，公司新接项目根据开发商要求视实际情况确定。前期介入的工作职责物业公司工程部经理负责前期介入工作的协调和安排，并与开发商及其项目工程部、施工单位建立良好关系。规划设计阶段到项目主体封顶前由公司工程部专业技术人员负责图纸的审核和建议及工程运行维护费用估算；主体封顶后到正式接管验收前由各物业服务中心设施设备维护部具体实施前期介入工作。各专业工程师（土建、装修、强电、弱电、给排水、消防、电梯、暖通）负责专业口的前期介入指导工作。由项目设施设备维护部主管初步拟定设备运行管理方案、接管验收方案及后期各项管理制度、操作规程及记录表格等管理文件。前期介入工作内容土建、给排水前期规划阶段楼盘的位置、定位及周边情况的了解。楼盘的车辆走向及停车位的布置。楼盘的物业管理用房配备标准。楼盘的岗亭设置位置和内部设施。楼盘用户的安全性。楼盘的围合高度及样式。楼盘公厕、垃圾中转站、公益性用房等位置及标准。楼盘信报箱使用和管理。地下室、总平保洁取水点的设置。图纸会审阶段楼盘外墙选用材料，节能保温材料。楼盘装饰线条及腰线安全性。楼盘建筑空调室外机位置尺寸合理、预留穿墙孔和冷凝水集中排放，考虑斜式百叶，卡口固定，安全、方便拆装；设置中央空调的项目，机房位置是否合适，设置排水沟，墙面有降噪设施，地面处理负荷管理需求。楼盘厨房有无地漏、卫生间、阳台、地下室外墙防水符合国家规范要求；设置餐厅的商业项目厨房下水道需设置隔油池，考虑油烟排放不影响客户/住户。楼盘地下车库的排水沟、集水坑、排污泵设计是否满足需求，地下室排水沟排水应与集水坑环行连通。楼盘配电房、发电机房地面是否高于地下车库地面，是否预留集水坑、排污泵。楼盘地下室通风井道、补风口及电梯、配电房等所有机房通风口、门窗有无防止小动物进入装置。楼盘地下室配电房、水泵房、发电机房、电梯机房、监控室、空调机房、强弱电井等机房和设备间墙、地面是否按照设计要求及物业管理要求施工。楼盘地下室顶板覆土部分应比设计要求加高防潮层高度（针对一层用户）。楼盘厨房、卫生间排气孔位置设置应合理，不得有遗漏，并不能与外立面的下水管道相冲突。楼盘共用楼道与住户生活阳台、入户花园等部位能有效分隔，避免造成安全隐患。楼盘水、电管井不能设置在伸缩缝、沉降缝位置。楼盘水管井内设置取水点位置应做好防水，并做好防止水溅洒措施。楼盘外立面的排水管道是否雨污混合。楼盘给水管配水出口高出用水设备溢流水位的最小空气间隙，不得小于配水出口处给水管管径的2.5倍。楼盘给水管道上使用的各类阀门的材质，应耐腐蚀和耐压。楼盘的水池、水箱、加压泵房、加热器、减压阀、管道倒流防止器等应按安装要求配置。楼盘的引入管，公寓的入户管及公用建筑物内需计量水量的水管上均应设置水表。楼盘室内生活给水管道宜布置成枝状管网，单向供水。楼盘地下室给水泵房、发电机房有无防噪减振措施、排水设施。楼盘内游泳池水宜循环使用；游泳池周边宜设置池岸式溢流水槽。楼盘阳台排水系统应单独设置，阳台雨水立管底部