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城中村改造与城市低收入群体住房困难问题调研 一、城中村改造的现状 早在2003年9月，我市政府就启动了城中村改造工程。数据显示，从2005年下半年以来，我市每个月都有1～2个城中村开工拆迁。本着一村一策，政府、村民、开发商“三满意”的原则，城中村改造工作稳妥推进，目前首批涉及47个村落的大规模“城中村”改造正在实施，金水区燕庄村、西关虎屯等村的改造初见成效。2007年以来，我市加快城中村改造步伐。2007年6月12日，市政府正式下发《进一步规范城中村改造的若干规定》（即103号文），对城中村改造的原则、目标、方针、规划管理、土地管理、建设和拆迁安置、优惠政策、审批程序等作出了明确规定。按照计划，我市将在282平方公里建成区内对10万亩土地上、30万常住人口居住的143个城中村都要有步骤地进行改造。这是郑州首次以市政府名义出台的城中村改造政策。 城中村改造是城市现代化建设的需要，也是城市建设的重要内容。当前，在城市建设过程中，一方面城中村存在人口密度大、卫生环境差、基础设施不配套、建筑安全隐患多、社会治安差、与城市景观不匹配等问题；另一方面城市廉租住房制度建设还相对滞后，经济适用房制度不够完善，政策措施还不够配套。因此，城中村改造工作还面临许多问题，任务还十分艰巨。 二、低收入群体住房问题调查 城中村改造不仅仅是一个涉及城市建设的问题，更是涉及到人民群众住房情况的重大民生问题。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但在城市现代化建设中，往往一味追求城市全面建设，大力改造旧城区和城中村，随着城市总体建设规划的推进、城中村改造力度的加大，随着原有的旧城区、城中村一类的廉价租住房越来越少，城市低收入群体住房困难问题就日益突显出来。 目前全市城市居民人均可支配收入达10260元，同比增长13.9％，其中市区城市居民可支配收入达到10605元，同比增长14.1％，扣除物价因素实际增长8.7％和8.9％。但我市城区约20%的低收入家庭的人均可支配收入还不足4000元。租住城中村廉价住房的主要群体多是城市低收入劳动者以及无收入群体，例如进城务工的农民工、低收入家庭、下岗职工、外来求学的大中专学生以及待业求职的毕业生等，收入水平决定了他们的居住水平。目前我市一般商用租住房月租约为400-800元，对于那些月收入才400-800元、甚至没有收入的低收入群体来说是无力负担的，如果失去了城中村这样曾经为他们提供住所的廉租房源，将会加重他们的生活负担。 三、建议 通过调查，我们认为，在城中村改造过程中，政府对维护老百姓的居住权、保证“居者有其屋”负有当仁不让的责任。面向不同收入层次的家庭，我们应该建立一个由廉租房、经济适用房、周转房和小户型中低价位普通商品住房等一些列更完善的梯级住房保障体系。对此，我们建议在以后的城中村改造中加大以下几个方面的工作力度。 1、加大廉租房建设力度????完善廉租住房、经适房、周转房和中小套型中低价位普通商品住房是解决群众住房难的根本办法。因此，必须加大廉租房建设的范围和规模，加大投资力度，从土地出让净收益中拿出10％的资金用于廉租住房建设，鼓励开发企业利用城中村多余土地建设廉租住房和周转房。2008年年底前，郑州市要对全市符合廉租房保障条件的城市低保家庭做到应保尽保；2009年年底前，保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。要多渠道增加廉租住房房源，要积极推行经济适用住房与廉租住房的配建制度，尝试普通商品房小区配建廉租住房的配建制度。同时，加快制定符合郑州市实际的廉租住房建设管理办法。在村民安置用房、村集体经济用房、配套开发商品住宅房建设中,严格执行60平方米以下小户型住宅面积均不得低于其总面积的30%的规定。 2、加大经济适用房管理力度 经适房把关不严使一些不符合条件的人成了“漏网之鱼”，为此，我市要合理布局、统筹规划城中村改造工程，对涉及城中村改造的城建及地产开发项目要；严控经济适用房上市交易管理，对不符合规定的不予办理房屋交易和产权登记手续；提高经适房的申请审核标准，实行公示和轮候制度，实现对其家庭收入标准和住房困难标准的动态管理，并尽快建立经适房的政府回购制度；经济适用房建筑面积要严格遵照60平方米左右和人均不超过20平方米的建设标准。 3、加大对务工求学的外来人口住房提供力度 积极协调、引导开发商和村集体在城中村改造过程中建设和提供针对农民工及其他低收入外来流动人口的低价租赁房，开展低收入群体住房状况调查，建立外来流动人口住房档案，制定解决低收入群体特别是外地来郑务工求学人员住房困难的发展规划和年度计划。积极引导房地产开发企业及社会机构，建设符合农民工特点的租赁住房。在城中村改造时，可引导开发企业、村民对除村民自住外的安