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第四章　投资性房地产 　考情分析　　本章近三年主要考查客观题，分值在2分左右。最近三年本章考试题型、分值分布如下表所示： 题 型 2012 2011 2010 2009 考 点 单选题 1题1分 1题1分 1题1分 1题1分 （1）成本模式转为公允价值模式的核算；（2）自用房地产转为投资性房地产的核算；（3）存货转为投资性房地产的核算 多选题 　　 　 1题2分 投资性房地产的范围 判断题 1题1分 　 1题1分　　 　 自行建造投资性房地产的确认 综合题 1题15分 投资性房地产转换，后续计量及其处理 合 计 3题17分 1题1分 2题2分 2题3分 　　 　　内容介绍　　本章讲四节内容：　　　 　　内容讲解　　 第一节　投资性房地产的定义、特征及范围 　　一、投资性房地产的定义和内容　　（一）定义和特征　　　 　　　　　 　二、投资性房地产的范围 项目 内容 属于投资性房地产的项目 已出租的建筑物 ★以经营租赁方式出租；企业对该建筑物拥有产权；已经出租（已经签订了租赁协议，通常从租赁期开始日起） 已出租的土地使用权 ★以经营租赁方式出租；通过出让或转让方式取得。 持有并准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家规定认定的闲置土地） 注意：暂时空置的房地产，是投资性房地产。 不属于投资性房地产的项目 自用房地产（生产经营用） 作为存货的房地产（房地产开发公司开发的商品房） 房地产开发企业持有以备增值后转让的土地使用权，属于存货。 非房地产开发企业持有以备增值后转让的土地使用权，属于投资性房地产。 房地产开发企业持有以备增值后转让建筑物，属于存货。 非房地产开发企业持有以备增值后转让的房屋，属于固定资产。 企业以经营租赁方式租入再转租给其他单位或个人的建筑物或土地使用权。 按照国家规定认定的闲置土地。 计划用于出租但尚未出租（或待出租）的土地使用权、建筑物。 需要根据情况判断的项目 部分用于赚取租金或资本增值、部分自用的房地产 用于赚取租金或资本增值的部分能单独计量或出售的，确认为投资性房地产。 不能单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。 出租且提供辅助服务的建筑物 提供服务在整个协议中不重大的，按投资性房地产核算。 提供服务在整个协议中重大的，按自用房地产核算。 旅馆饭店 企业拥有并自行经营的，不属于投资性房地产。 旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。 外购或自行建造房地产 外购或建造活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值时，确认为投资性房地产。 自用一段时间后改为出租或用于资本增值的，先确认为固定资产或无形资产等，自租赁期开始日或用于资本增值之日，再转为投资性房地产。 　　　 　 内容 属于投资性房地产的有？ 1 企业拥有并自行经营的旅馆或饭店　　 ×，属于固定资产 2 企业自用的办公楼　　 ×，属于固定资产 3 房地产企业正在开发的商品房 ×，属于存货 4 房地产企业开发的准备出售的房屋 ×，属于存货 5 房地产企业开发的已出租的房屋 √ 6 企业持有的准备建造办公楼的土地使用权 ×，属于无形资产 7 房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权 ×，属于存货 8 企业以经营租赁方式租入的建筑物 ×，不属于企业的资产 9 已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置 √ 10 房地产企业持有并准备增值后出售的商品房 ×，属于存货 11 房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权 ×，属于存货 12 出租柜台 ×，属于固定资产 13 炒楼花 × 14 闲置土地 ×，属于存货、无形资产 15 企业出租给本企业职工居住的宿舍 ×，属于固定资产 　　【例题1·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（　） 『正确答案』×『答案解析』企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。　　【例题2·判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。（　）　 『正确答案』√『答案解析』投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。如果不能单独计量和出售，则不确认为投资性房地产。　　【例题3·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　）。　　A.已出租的建筑物　　B.待出租的建筑物　　C.已出租的土地使用权　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 『正确答案』AC『答案解析』投资性房地产包括