建设用地管理政策与实务土地利用管理司地用处.ppt

（2）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年28号文）：经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。 （3）部《协议出让国有土地使用权规范》(2006年114号文)进一步明确：经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。 2、《办法》规定：划拨用地使用权人需要改变土地用途的，须报经市、县国土部门批准。改变后的用途符合法定划拨用地范围的，由市、县国土部门向土地使用者重新核发《划拨决定书》； 改变后的用途不再符合法定划拨用地范围，法律法规、行政规定等明确规定或《划拨决定书》规定改变用途应当收回土地使用权的，应当做出不予改变用途的决定，没有规定的，划拨用地使用权人应当办理出让、租赁等有偿用地手续，补缴出让金、租金等费用，取得出让、租赁国有建设用地使用权。 关于划拨建设用地使用权转让。 1、法律政策。 （1）《城市房地产管理法》：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理出让手续，并按规定缴纳出让金。 （2）《国务院关于深化改革加强土地管理的决定》（ 2004年国发28号文件）明确提出：经依法批准转让原划拨土地使用权的,应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。因此，划拨土地使用权转让必须经依法审批，未经依法批准，不得擅自转让。 （3）2006年，部《协议出让国有土地使用权规范》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（114号文件），对划拨土地使用权转让可能存在的两种情形进行了具体规定：一是《划拨决定书》、法律法规规定应当收回土地使用权重新出让的，按招标拍卖挂牌出让规范的程序通过公开竞价确定土地使用权人。 二是符合规定条件，可以办理协议出让的，按协议出让规范的要求，通过申请、审查、确定协议出让方案、报政府审批、核发《划拨建设用地使用权准予转让通知书》、在土地有形市场公开转让、签订出让合同、公布出让结果等程序办理。 2、《办法》。对划拨建设用地使用权转让的定义、申请、受理、审查、准予转让、《划拨建设用地使用权准予转让通知书》的内容要求、上市交易、出让合同等进行了明确。 关于国有划拨建设用地使用权抵押。 1、法律法规。 （1）《担保法》：抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物可以抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押； （2）《城市房地产管理法》：设定房地产抵押权的地土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的地土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。 （3）《国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》明确：以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权的土地行政管理部门审批，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。 2、《办法》对国有划拨建设用地使用权抵押的内涵、抵押价值、抵押合同和登记、抵押权实现等作了规定。 个人理解： 一、《划拨建设用地使用权管理办法》（征求意见稿），属于依据不同时期法律政策对划拨建设用地使用权取得、使用、转让出租抵押、收回等方面规定的集中梳理，没有突破现行法律政策框架，因此，可以据此规范划拨地管理。 二、《办法》符合法理精神 1 、下位法服从上位法 2、后法优于先法 三、《办法》符合市场经济发展方向 让划拨地动起来、用起来。 四、盘活存量用地，先要掌握划拨土地管理的相关法律政策 八、保障性安居工程用地 （一）最新政策。2015年3月，国土资源部与住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号），涉及的保障性安居工程用地和棚户区改造用地政策包括3个方面内容： 1、计划保障。各类棚户区改造应纳入住房建设规划及年度实施计划，加强实物分类管理。市、县国土资源主管部门在编制2015年住房用地年度供应计划时，应按市场供求情况，合理确定商品住房用地供应规模，并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。 2、多渠道筹措保障性安居工程房源。省级住房城乡建设主管部门要及时总结地方经验，进一步加大住房保障货币化工作力度，将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许适当调整规划建设条件，优化户型结构。 3、完善保障性安居工程配套土地政策和用地手续。要重点理