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个人贷款审批要点 一、个人住房贷款审批要素： (一)、审批的内容： 1、借款人的资格、条件是否具备。 借款用途是否符合规定。 2、申请借款的额度、期限等是否符合有关贷款的规定。 3、贷前调查人员的调查意见、对借款人资信状况的评价分析及对贷款的建议是否合理准确。 4、借款人提供的材料审查其完整、合法、有效。 5、审查报批贷款的主要风险点及其风险防范措施的合规有效性。 6、其他需要审查的事项。（贷款投向） （二）个人住房贷款审批应注意的几个问题： 随着业务的不断发展，个人住房贷款业务面临的风险也日益突出，特别是经济欠发达的地区，因受外部资源条件的限制，其风险明显高于经济发达地区。 1、借款人风险：（1）、对自身收入预期存在偏差。由于贷款户对自己的收入期望值过高，风险因素考虑不足，造成还贷逾期、失去全部或部分偿还能力。（2）、企业倒闭，职工下岗。这种情况多属于批发个贷，由于这种批发贷款方式风险较集中，一旦企业倒闭，所有贷款都将面临风险，虽然用住房作了抵押，但银行日后处理抵押物也很麻烦。（3）、信用风险。借款人主观上有赖账心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物执行比较困难时，信用风险尤其突出。（4）、意外伤害风险。借款人因意外伤害造成伤残，失去还款能力。　　2、开发企业的风险：（1）、开发企业资质较低，实力不强，自身抗风险能力差。（2）、开发商在经济欠发达地区从事房地产经营业务，一般实收资本低，抵抗市场风险能力差，直接影响其担保能力。（3）、一些资质低的开发企业自由资金不足，致使工程进度缓慢，无法按时交付使用，由此带来的购房户与开发商的矛盾转嫁给银行。　　3、银行操作风险：（1）、虚假个贷带来的风险。个人住房贷款金额小、笔数多，工作量大，对贷款人提供的购房材料不能全部进行实地调查，借款人往往挪作他用，形成虚假个人住房贷款。（2）、个贷审批把关不严，抵押手续不落实，抵押物悬空，形成逾期贷款。（3）、对开发商资格审查不严，一旦按揭贷款房不能按期竣工，极易在银行、购房户及开发商间产生纠纷，最后导致银行贷款风险。　　4、其它原因：资产在评估过程中，个别存在高估冒算的现象，不能准确反映房产的价值，造成房屋抵押风险。 5、审批过程中的风险控制 风险具体表现：违背国家的产业政策；违背银行自身对贷款投向的管理。重点支持中等收入以上的家庭够买自用住房，积极发展个人购买自用住房贷款；适度发展个人商业用房贷款业务，经济欠发达地区不得大量发放个人商业用房，严禁向歌厅、舞厅、夜总会等娱乐性项目发放个人商业用房贷款；严格控制投资性购房，对投资性购房贷款要降低贷款成数，缩短贷款期限。 在审批过程中加强对借款人资信、还款能力、贷款用途的审查。一是严格做好对借款人购房真实性、还款能力的审查。重点审查借款人的收入情况、抵押物价值，对发现的疑点，逐项核实，落实材料的真实性，坚决杜绝“假个贷”等骗取银行资金行为的发生。二是严格审查借款人的首付款比例、贷款用途及贷款比例。　　 （三）、个人住房贷款和个人商业用房贷款审批要素的归纳： 1、合法有效的身份证，包括居民身份证、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证。 2、借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等。 3、合法有效的购房合同； 4、涉及抵押和质押担保的，需要提供抵押或质押权利的权属证明文件以及有权处分人同意抵（质）押的书面证明。 5、涉及保证担保的，需要保证人出具担保的书面承诺并提供保证人具有保证能力的证明材料，保证人为法人的，包括营业执照，近三年的财务报表、资质等级证明，资信等级证明等；保证人为法人且与我行签订《商品房销售合作协议》的，不需要针对但比个人住房贷款提供上述材料。 6、借款人已支付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（发票、收据、银行进账单、现金交款单等）；首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房或商业用房的自筹资金的有关证明； 7、贷款行规定的其他文件和资料。 （四）、个人再交易住房贷款审批要素： 1、合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳还乡证、居留证或其他有效身份证： 2、借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明； 3、与房屋产权所有人（包括住房共有人）签订的合法、有效的房屋交易合同或协议；交易房屋共有人未在交易合同或协议上签字的，须提供其他同意出售的书面证明； 4、交易房屋的权属证书，即《房屋所有证》或《房地产权证》。共有的房屋，还包括《房屋共有权证》； 5、自筹资金证明，借款人提出申请时必须拥有所购再交易住房交易价格规定比例以上的自筹资金，并存入贷款行指定账户； 6、涉及抵押或质押担保的，需提供抵押或质押权力权属证明文件以及有权处分人同意抵（质）