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营销策略总纲模板 前言 一、项目背景 1. 总体市场状况 1.1 供给特征 1.2 需求特征 2. 区域竞争状况 2.1 物业类型分析 2.2 卖点分析 2.3 宣传推广分析 2.4 销售策略分析 3. 项目现状 3.1 项目概述 3.2 工程进度 3.3 销售状况 二、项目定位 1. 目标客户群描述 1.1 收入水平 1.2 文化特征 1.3 居住偏好（区域、户型、建筑风格、园林主题、配套等） 2. 形象定位 2.1 价值切入 2.2 风格嫁接 3. 产品定位 3.1 物业档次 3.2 物业类型 3.3 建筑风格 3.4 园林主题 3.5 户型面积（阐述面积及比例，并做出户型分析） 三、营销主题 1. 项目价值体系分析（地段、规划、交通、配套、户型、内部景观、自然环境、历史文脉、品牌等） 2. 项目核心价值 2.1 项目价值资源整合 2.2 核心价值提炼 3. 主题概念及优势形象 3.1 主题概念 明确客群认知（社会背景、心理特征、知识结构、审美角度） 差异化卖点提炼 营销主题提炼 3.2 优势形象 主题诠释 形象塑造 优势形象 4. 主题推广语 5. 推广案名 5.1 案名建议 5.2 案名释义 四、营销总策略 1. 营销目标 1.1 总体营销目标 1.2 首期营销目标 2. 入市时机 3. 营销阶段划分及策略 3.1 内部认购期 3.2 开盘期 3.3 强销期 3.4 续销期 3.5 尾盘销售期 五、价格策略 1. 定价原则 2. 定价方法 2.1 定价依据 2.2 定价方法(市场比较法、加权平均法、成本定价法等) 3. 价格制订（利用所选定的定价方法制定销售价格） 3.1 销售均价 3.2 内部认购期价格 3.3 开盘期价格 六、销售策略 1. 销售计划 1.1 销售目标 1.2 阶段销售进度 1.3 回款计划 2. 销控策略 2.1 销控原则 2.2 房源控制 2.3 价格调控 2.4 销售节奏 3. 付款方式（一次性付款、按揭贷款、分期付款） 七、包装策略 1. CI识别系统 1.1 企业理念识别 1.2 行为识别 1.3 视觉形象识别 2. 现场包装 2.1 外场包装 氛围营造（道路、环境、工地现场） 工地施工围墙 2.2 售楼处 内部包装 外部包装 2.3 看楼通道 路线导示牌 道路包装 2.4 样板房 3. 展场包装 3.1展台 3.2形象墙 3.3展区 八、推广策略 1. 总体推广策略 2. 阶段推广策略 2.1 导入期 2.2 公开期 2.3 强销期 2.4 续销期 2.5 尾盘期 3. 广告诉求 3.1感性诉求 3.2理性诉求 4. 媒体策略 4.1推广渠道 报纸 户外 电视 广播 4.2 媒体组合 5. 广宣品 5.1楼书 5.2户型折页 5.3海报 5.4手袋 5.5置业计划书 九、公关促销活动策略 1. 促销时机 2. 促销形式 2.1 活动促销 2.2 事件促销 2.3 价格促销 十、费用预算（以表格形式列出）“六心”服务评定标准 “六心”服务的评定是与公司考核结果、员工的服务态度和服务质量、工作能力和工作态度挂钩的，在严格考核的基础上进行评定的，对此，公司对各个门店的员工将实行动态管理的办法。现根据公司的规章管理制度，制定店铺员工“六心”服务评定考核办法，以促进管理的制度化、科学化、规范化、精确化。 1、什么是“六心”服务？ 所谓的“六心”是指信心，热心、用心、耐心、诚心和细心，而“六心”服务则是指用“六心”的标准来为每一位顾客提供最优质的服务。 2、“六心”服务评定的目的 （1）促使管理者公正、公平、客观地评价员工的工作表现，并对员工进行指导、培养和激励，引导员工纠正自己的工作态度和提高自己的服务质量。 （2）规范员工的服务态度，提高顾客的满意度，使得产品的服务质量深入人心。 （3）为员工的岗位动态管理、薪酬激励、职业发展提供客观依据。 3、“六心”服务评定的原则 坚持客观、真实、公平、公正的原则 4、“六心”服务评定的内容 “六心”服务评定将采取逐级考核制，一般店员由所在店铺的店长考评，各个店长由店务执行经理考评，最终由市场营销部总监对员工的“六心”服务评定结果做出认定并交由总经理签字确认。 （1）信心：不仅要对自己有信心，而且要对我们公司、我们的产品有信心，首先要告诉自己，我是能做好这件事的。要使自己的个性充分发挥，强调自己与众不同，并把这种原则运用到产品上，我们公司的产品是最好的，它有其它公司无法比美的优点。它能给顾客带来一种享受，有了这种信心才能在自己的言谈举止中得以流露，在不经意间吸引顾客、感染顾客。 （2）热心：当遇到顾客对所购买产品不太了解时，我们应主动的去帮助她，用热情去感动她，我们所得到的不仅仅是出售产品，而是一种使她无法忘