房地产投资精讲.doc

房地产投资分析 绪论 房地产 1、法律《辞海》定义：物质构成上由房产和地产两部分组成，使用形态上房产和地产是不可分的，价值形态上房产和地产是可分割的。 2、金融《辞海》定义：房地产是房屋建筑与土地的总称；实体上，房依地建，地为载体；价值上，房因地价，地因房贵；房地产是人类最基本的生产生活资料。 3、房地产定义：指土地、建筑物与土地、建筑物不可分离的部分和附带的各种权益。 房地产：实物：土地、建筑物（房屋、构筑物）、附着物 权益：所有权、处分 4、房地产特性：1、不可移动（位置固定性） 2、非同质性 3、相互影响性 4、保值增值性 5、消费、投资双重属性 6、数量有限性 7、长期使用性 8、难以变现性 二、房地产投资 1、投资：事先垫付一定资本，以获得资金的收益或增值为目的，用于开发或经营某项事业的行为。 2、房地产投资：以获得未来的房地产的收益为目的，预先垫付一定资本，直接或间接参加开发或经营房地产事业的行为。 3、房地产投资收益类型：1、现金 2、避税收入 3、无形的收益 4、主体：企业为主 投资对象：有形或无形（房地产债券、房产公司股票、投资房产中介） 双重含义：一、资金；二、行为 5、作用： 1）对经济发展有巨大的推动作用 宏观 2）对相关产业具有推动作用 中观 3）对投资者消费作用明显，挤压其他消费 微观 三、房地产投资的特征： 对地段选择特别重要 资金量巨大 投资回收期长 受政策影响性强 房地产投资具有专业管理的依赖性 适应性强（适应市场环境变化，投资主题会调整房地产的使用功能的方便程度）增添设施、完善功能、多种用途 四、房地产投资类型（形式） 按投资对象分为：（1）土地投资：将投资所需的资金投入到土地开发经营当中，以获取土地收益 （2）房地产开发投资（增量投资）：将资金投入到房地产开发中，以出售房、地产来获取收益 （3）房地产经营投资：以房地产经营（写字楼出租）为投资对象，包括取得房地产的费用，经营房地产的费用，以经营房地产来获取收益 （4）房地产证券投资（间接投资）：投资主体不直接将资金投入到房地产实体，而是投入到房地产证券当中，间接地获取房地产收益 （5）房地产中介（经纪人机构）投资：将资金投入到与房地产相关的资讯服务、评估等中介机构的投资 （6）房地产管理服务投资：将资金投入到物业管理、组织机构中。 2、按投资的物业类型分为：（1）居住物业投资：公共住房、商品房 （2）商业物业投资：商铺、写字楼（经营型、具有收益性） （3）工业物业投资：仓储、工厂 （4）酒店与休闲娱乐设施投资：会议、旅游、商务、休闲、酒店、主题公园、度假村 （5）特殊物业投资：需要政府特殊许可才能进行的投资，加油站、机场 房地产投资利弊：利：（1）回报率高 （2）高抗通胀能力 （3）易于融资 （4）可以避税 所得税金额=收入总额-工商统一税-（经营成本+折旧+推销成本+贷款利息） （5）潜在增值 （6）可获得多重收益 弊：（1）资金量巨大 （2）回收期长 （3）技巧性强 （4）合作性太强 （5）变现性差 （6）固定性 六、房地产投资资金来源 （1）自有资金 （2）银行资金（贷款） 银行或非银行（信托、资金、保险公司、投资公司、担保）的金融机构 （3）集资：房地产投资主体通过吸收社会闲散资金，如债、股票 （4）利用外资 （5）财政拨款 （6）预售：未建成前预先销售 （7）承包商带资承包 垫付工程款，获得项目承包权 房地产投资形成条件：（1）投资主体具有投资房地产的愿望 （2）投资主体具有足够的可以投放的资金 （3）投资者找到投资机会 （4）满意的投资回报 房地产投资原则：（1）满足市场需求的原则（针对开发主体） （2）充分准备的原则（考察市场行情，可行性研究） （3）注重投资规模程度的原则 （4）背靠大树好乘凉的原则（合作） （5）风险收益适当原则（“一三”法则） （6）优化投资结构原则（投资回收期长） 20%-30% 后备资金（见效快、周期短、易变现） （7）积极稳妥的投资原则（量财力而行）