水岸枫桥项目营销策划报告.ppt

宇宏 ? 水岸枫桥营销策划报告 咸阳－最具魅力的东方古都 注：地处“九嵕山之南，渭水之北，山水俱阳”，故名咸阳 咸阳－悠久的传统文化 咸阳人－价值观 咸阳人－消费观 注：与之形成对照的是，南方发展商所卖的则是“另外一种可能”。比如第五园、十七英里——试图以个性化的产品寻找市场中的差异以求能够搏出位，即希望向消费者提供“另外一种可能”，或者说倾向于创新。 社会消费指标 家用汽车消费平稳增长。2008年上半年，人均购买家用汽车支出162.50元，每百户拥有量由去年的1辆增加到3辆，家用汽车成为持续消费热点，呈平稳增长态势。 数据来源：陕西省统计局 固定资产投资状况 咸阳市年度固定资产指标（2005-2007） 市政基础建设－大长安 人口素质和生活指标 咸阳—居民生活指标(2005-2007) 人口素质和生活指标 人口素质－项目区域 商品住宅市场分析 商品住宅市场分析 咸阳商品住宅市场价格分析（2005-2007） 新政影响-宏观调控 政策： 2007年内 6次加息 二套房贷首付40%，1.1倍利率 增收土地增值税 新政影响－新政前 a 、市场需求—成交旺盛： 新政影响－价稳量减 a.成交： 新政预测－供需关系及价格走势： 区域市场－板块概念 市场区域划分 区域市场－板块概念 大概念（间接竞争）： 大长安板块-——西安市区、浐灞区、西咸区、高新区、曲江区、经济开发区、长安区 区域市场－板块概念 中概念（间接竞争） 西咸板块——沣河新区、市区、塬上 区域市场－板块概念 小概念（直接竞争）： 项目板块－沣河新区东段、沣河新区西段 区域市场—供应分析（竞争对手） 区域市场—供应分析（竞争对手） 分析： 区域市场—供应分析（竞争对手） 区域市场－典型项目供应分析（奥林匹克花园） 区域市场－典型项目供应分析（金泰●丝路花城） 区域市场－供应小结： 区域市场－竞争分析 与本项目形成直接竞争的有奥林匹克花园、金泰丝路花城、先河国际 区域市场－典型项目价格分析 价格分析表（2006－2008） 区域市场－典型项目成交客户分析 提示： 当项目品牌、市场口碑建立后，客户源可以辐射西安及周边地区—后者是项目持续开发的保证 大盘营销经验－客户策略 例证：金泰丝路花城 大盘营销经验－客户策略 例证：奥林匹克花园 大盘营销经验－客户策略 例证：沣桥艺墅家 大盘营销经验－配套/展示策略 提示： 配套和展示结合在一起，主要是考虑到二者对前期销售的重要作用是捆绑式的，关系密切 大盘营销经验－配套/展示策略 展示标准： 教育配套、交通配套、中心广场、商业街、运动场所、准现楼（建筑、环境）… 大盘营销经验－价格策略 例证：奥林匹克花园 大盘营销经验－价格策略 大盘营销经验－推盘策略 例证：奥林匹克花园 大盘营销经验－推广策略 例证：奥林匹克花园 推广策略： 案例： 奥林匹克花园 推广策略： 案例： 金泰丝路花城 推广策略： 新咸阳人定义 新咸阳人，顾名思义，他们既与传统的咸阳人在思想观念、消费习惯、生活喜好等方面有所不同，但同时也继承了咸阳固有的、传统的地域生活特色。他们可以是咸阳本土人，也可以是喜欢在咸阳生活的非本土人。 新咸阳人，是代表精神生活、物质生活层次高度提升的一群人，他们的工作、生活围绕着“大长安”这个大环境而展开，而思想层面及物质享受层面上，已经更多、更广泛的与发达城市接轨，与健康的、休闲的、时尚的生活方式同步。 新咸阳人定义 从地域上来讲，他们是 目标客户的定义 别墅客层 两忘静界派 岸湾边，物我两忘。高收入，更具高生活领悟力的高端人群。 大户客层 无印良品派 无需LV印记标榜自我，懂得寻求自我优良品味的中产阶级 小户客层 都市森林派 留恋都市的水泥森林，更爱自然界的绿色森林。 目标客户描述－走进他们 小户客层 都市森林派 客户总结 年龄：25－35岁 经济：3000元/月以上 水泥森林情节：城市生活游刃有余，习惯了高架的飞梭，爱上了地铁的拥挤，恋上了摩天大楼的冰冷，眷上了城市名利场的虚荣感。 绿色森林情节：向往自然界的宁静，渴望安静到零分贝的生活，喜欢家门口有一块绿色的草坪，期待互联网之外的自然生态网。 目标客户描述－走进他们 大户客层 无印良品派 客户总结 年龄：30－50岁 经济：1.5万/月以上 “无印”情节：财富聚集到一定程度，品味锻造到一定高度，会开始注重内涵而非外表，大LOGO的LV、PR