房o地产可行性报告.docVIP

目 录 1.总论 2.市场调查与需求分析 3．开发项目场地的现状与建设条件分析 4.规划设计方案 5.项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排 6.投资估算 7.资源供应 8.经济分析和财务评价 9.社会经济评价 10.结论 总论 1.项目建设背景 衡阳市沐林美郡房地产开发公司开发的“沐林美郡住宅小区”，高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为衡阳市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足衡阳市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择在湖南工学院酃湖校区附近，与湖南工学院达成协议获得20000.1平方米的土地开发“阳光山庄住宅小区”。 建设继“沐林美郡住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。 2.项目概况 （1）项目名称：“阳光山庄”住宅小区 （2）建设地点：衡阳市珠晖区湖南工学院 （3）建设单位：沐林美郡房地产开发公司 （4）项目定位：商品住宅房 （5）工程概况：“阳光山庄”占地20000.1平方米。总建筑面积71120平方米。高层住宅58880平方米，联排低层高档住宅6240平方米。地下停车库6000平方米。高层住宅为16层含地下停车库。高层住宅A型，每户面积120平方米；高层住宅B型，每户面积160平方米；高层住宅C型，每户面积180平方米。联排低层高档住宅D型，每户面积260平方米。项目总投资15000万元，每平方造价2108元。 3.可行性报告编制依据 （1）房地产开发教材 （2）《城市居住管理规范》 （3）《地下停车场设置标准》 （4）《城市道路绿化规划与规范》 （5）《高层建筑防火规范》 （6）《住宅设计规范与标准》 4.周围环境与设施 （1）乘坐40路、25路、10路、K1路、K5路去市中心。 （2）东侧为湖南工学院 （3）西侧为衡阳师范学院 （4）南侧附近有两所中小学 （5）西北侧有衡阳市体育中心 （6）东北侧有武广高速客运站 （7）北侧临近衡州大道 （8）周围还有酃湖水上乐园、白鹭湖度假村。 5项目SWOT分析 优势及机会 （1）该项目地处衡阳市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 （2）近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 （3）北侧衡阳市体育馆的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 （4）该项目以毛地出让，使得取得该地块的前期资金较少。 （5）该项目地处湖南工学院和衡阳师范学院中心，后期的人流量大，逐步可以带动经济发展，是不可多得的宝地。 （6）该公司在衡阳市华新开发区成功的开发了“沐林美郡”住宅小区，有了开发高层商品房经验可以为之借鉴。 （7）该公司公司与衡阳市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 劣势及威胁 （8）地处衡阳市珠晖区，目前该地的环境没完善，该项目在绿化上面花较多资金。 （9）南侧的交通还不够完善 （10）规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。 （11）小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。 （12）花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 （13）周遍的生活配套设施不够完善 二、市场调查与分析 1 衡阳市概况 距离省会长沙190公里。现辖衡南、衡阳、衡东、衡山、祁东5县。面积15598平方公里，人口680万，其中城镇人口195万。衡阳地处交通要道，国道107和322交界，南北方向有京珠高速公路以及通往省内各市的高速公路网。也是铁路交通枢纽。 2 衡阳市房地产住宅市场分析 2009年1—4月，衡阳市房地产开发完成投资105706.9万元，与去年同期的80410万元相比，增加31.5%。其中四月份完成投资20593.74万元，同比下降18.5%，环比下降34.6%。2005年到2007年三年间，衡阳房地产开发完成投资年平均增产了11.7%，即使是在整个市场相对低迷的2008年，我市房地产开发完成投资仍然保持持续增长的状态，2009年前四个月开发完成投资的同比增长，一方面是衡阳房地产在2007年发展达到高峰之后的惯性推动，另一方面，也显示了衡阳社会经济对房地产业的倚重，以及衡阳房地产业客观存在的良好投资环境和广大投资者对衡阳房地产市场前景的看好。3 目标市场地位 3 项目销售目标群如下： （1）外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士； （2）周边高校的教师以及工作者； （3）欲改善居住条件的置业者； （4）政府及企事业单位中层以上管理干部； （5）外地来汉的经商者。