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吉林建筑工程学院城建学院人文素质课 2010/2011学年第二学期期末结业考查试卷 科目：房地产开发与经营 考试方式:（开卷） 时间： 地点： 系部（专业）： 班级 姓名： 学号 【简要回答下列问题】 1、房地产开发与经营及其特点？ 答：房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。 特点：投资周期长、金额大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚。 2、如何进行房地产项目定位？ 答：房地产项目定位方法：先确定产品定位和客户定位，再根据产品定位和客户定位确定形象定位。 　　定位内容包括：客户定位、主题定位、价格定位、品质定位、竞争定位、和形象定位。 所谓城市第一经济效率，也称作城市化发展过程中的向心力函数。即按照居住人口每人平均的总产值为准，一般情况下，这一指标大城市比中等城市为高，中等城市比小城市为高，小城市比乡村为高。这种差异就决定了城市对人口的极大吸引力，它吸引着人口从农村到中小城市、到大城市再到特大城市的不断转移，从而促进了城市经济的不断繁荣。这所谓城市第二经济效率，也称作城市发展过程中的离心力函数。即以土地单位面积的平均产值为标准，用于农业的土地与用于工业的土地相比，用于工业的土地和用于商业的土地相比，其单位面积产值都有很大的差别，它们依次按照“农业——工业——商业”的顺序递增为实施城市规划在城市建设范围内占用土地的一般程序为：市、县人民政府按照土地利用年度计划拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批逐级上报有批准权的人民政府。有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体项目分别供地。第一，相关法律中“公共利益需要”缺乏明确的土地征收范围。第二，现行土地征收补偿标准不合理，忽略了农民的土地发展权。第三，农地征收程序不规范，农民参与程度较低。第四农村土地征用权的滥用。农村土地的征用主要针对农村集体所有土地，其中也涵盖了一部分农民个人承包经营的集体土地。第五，缺乏独立的征地补偿费评定机构及纠纷调解仲裁机构。二元经济结构是现代化道路上的一个巨大障碍，也是新农村建设过程中必然要面对的一个问题，在某种意义上，新农村建设成功与否关键就在于能否解构这个二元经济结构，所以，二元经济结构是一个非常有研究价值的学术课题，对于当前国家的改革有重大的意义。 “六心”服务的评定是与公司考核结果、员工的服务态度和服务质量、工作能力和工作态度挂钩的，在严格考核的基础上进行评定的，对此，公司对各个门店的员工将实行动态管理的办法。现根据公司的规章管理制度，制定店铺员工“六心”服务评定考核办法，以促进管理的制度化、科学化、规范化、精确化。 1、什么是“六心”服务？ 所谓的“六心”是指信心，热心、用心、耐心、诚心和细心，而“六心”服务则是指用“六心”的标准来为每一位顾客提供最优质的服务。 2、“六心”服务评定的目的 （1）促使管理者公正、公平、客观地评价员工的工作表现，并对员工进行指导、培养和激励，引导员工纠正自己的工作态度和提高自己的服务质量。 （2）规范员工的服务态度，提高顾客的满意度，使得产品的服务质量深入人心。 （3）为员工的岗位动态管理、薪酬激励、职业发展提供客观依据。 3、“六心”服务评定的原则 坚持客观、真实、公平、公正的原则 4、“六心”服务评定的内容 “六心”服务评定将采取逐级考核制，一般店员由所在店铺的店长考评，各个店长由店务执行经理考评，最终由市场营销部总监对员工的“六心”服务评定结果做出认定并交由总经理签字确认。 （1）信心：不仅要对自己有信心，而且要对我们公司、我们的产品有信心，首先要告诉自己，我是能做好这件事的。要使自己的个性充分发挥，强调自己与众不同，并把这种原则运用到产品上，我们公司的产品是最好的，它有其它公司无法比美的优点。它能给顾客带来一种享受，有了这种信心才能在自己的言谈举止中得以流露，在不经意间吸引顾客、感染顾客。 （2）热心：当遇到顾客对所购买产品不太了解时，我们应主动的去帮助她，用热情去感动她，我们所得到的不仅仅是出售产品，而是一种使她无法忘怀的品牌形象。 （3）用心：就是用心察言观色，主动的去和顾客沟通，顾客的言行、举止、性格、爱好，在短时间尽快掌握顾客的心理，然后选