建筑承包商融资的可行性和法律风险及途径 刘数青杰.doc

建筑承包商融资的途径 刘青杰 一、建筑承包商融资问题分析 当前，我国建筑业虽然处于快速发展阶段，但工程承包商的融资能力却很弱，融资渠道窄，融资担保很难，融资成本高。据统计，大企业的融资成本一般在10%左右，一些中小企业甚至达到20%～30%。融资能力弱，成为工程承包企业发展的一大瓶颈，也制约了企业自身的做大做强。长期以来，中国建筑承包商企业的资金主要来源于银行贷款和开发商拨款，企业自有资金在投资中只占很小的一部分。这种依靠银行贷款和开发商拨款进行工程建筑的做法不仅没有受到质疑，反而成为一种通行的模式。但随着中国银行体制改革，房地产投融资体制发生了很大变化，特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实，各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外，由于期房销售受到限制，依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述情况变化表明，开发商资金将更加紧缺，从而造成开发商与建筑承包商在工程款拨付问题上矛盾加剧，开发商资金往往不能满足建筑商工程进度要求。另一方面，由于贷款难度加大，使建筑商面临资金紧张和还贷的双重压力。 经调查了解，我市大部分建筑商都通过社会高利贷集资的方式来维持工程正常施工，工程成本急剧增高并形成负债经营。 二、融资的必然性： 1、企业自身实力薄弱。我市大部分建筑企业成立于90年代中期，企业起步晚，企业形成时实有资本较少，与注册资金相差很大，企业人员大部分来自于农村能工巧匠，文化素质低，在当时的时代背景下，能够满足市场的需求，随着经济的发展，这批人员已不能适应现代建筑的要求。 2、企业施工资金压力大。由于现在建筑市场僧多粥少，竞争压力，许多企业为了生存采取低价中标，且常常要交纳保证金和垫资修建，因此资金压力很大。 　 三、建筑承包商融资途径 1）向金融机构融资 A、建筑承包商可以将自己的固定资产进行评估向金融机构融资，承包商要求评估机构在评估资产时考虑资产的增值因素，尽量使资产额度最大化，同时要求金融部门增加贷款比值（实贷资金与抵押资金的比例）。 B、建筑承包商可以将其能代表一定货币的权利向金融机构融资，包括应收账款、与开发商订立的承包合同、与开发商订立的以期房抵偿工程款的合同。在用应收账款融资时，应注意应收账款的诉讼时效以及债务人的状况，以维护金融机构的合法权益；在用与开发商订立的承包合同融资时应首先审核工程承包合同的合法性以及承包商的权利；在用与开发商订立的以期房抵偿工程款的合同融资时，应严格审查开发商是否具有预售商品房资质，同时到房地产管理部门进行预告登记。在与金融部门的融资过程中应严格考究资金供应风险。在与银行的融资时，银行会考虑放贷风险，那么建筑商可以在在建工程的一切权益进行打包贷款，比如承包商享有的应收工程款、优先受偿权、财务权等权益一并抵押给银行，银行分批贷款严格监管，销帐放贷。资金供应风险是指融资方案在实施过程中，可能出现资金不落实， 导致建设工期拖长， 工程造价升高，原定投资效益目标难以实现的风险。比如：已承诺出资的投资者中途变故，不能兑现承诺，无力按原定计划出资； 导致资金供应风险的一个非常重要的原因是由于预定的贷款人没有实现预定计划或承诺而使融资计划失败。贷款人应当具有充分的出资能力。在项目融资方案的设计中应当对预定的金融部门出资能力进行调查分析。金融部门的出资能力变化大多来自于其自身的经营风险和财务能力，也可能来自金融部门的经营和投资策略的变化。有时可能来自于金融部门受国家的法律、政治、经济环境的变化。金融市场行情的变化也可能导致其出资能力和出资意愿的变化。同时还应考虑利率风险，利率风险是融资中需要考虑的因素之一。未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确定性，建筑承包商应选择利率较低的金融机构进行融资。我市现有金融机构中邮政储蓄银行利率最高。其次为信用合作联社、中国农业银行、工商银行和中国银行。在融资还应考虑还款方式，我市向金融部门还款方式有到期付本、按季结息和每月支付本息的方式。其中按月支付本息的方式增加融资的成本和还款压力，这种还款方式我市目前仅邮政储蓄银行采用。 2）向自然人融资 A、民间借贷方式融资。民间借贷是一种古老的借贷方式，随着我国经济发展，自然人持有的现金量日趋增加，建筑承包商可以以自己信誉向自然人小额融资，也可以将其固定资产办理他物权的方式向自然人大额融资，以及用与开发商订立的工程承包合同和与开发商订立的以期房抵偿工程款的合同作为担保进行融资。在该项融资中一定要把握利率风险，在我国民间借贷具有其合法性。根据《最高人民法院对民间借贷的司法解释》，民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其他组织之间的借贷，只要双方当事人意思表示真实，即可认定有效。因借贷产生的抵押相应生效，但利率不得超过银行同期贷款利率的4倍。合法的民间借贷主