市不场调查报告之(二)——竞争楼盘分析.docVIP

目　　录 前 言 个案分析一：华达·西湖城市花园 个案分析二：桂月园 个案分析三：问天阁 个案分析四：显达花园 个案分析五：御龙居 个案分析六：尚城华府（一期） 个案分析七：金宇·数码大厦 个案分析八：中南·阳光城（一期） 个案分析九：万博城市花园 个案分析十：翡翠城 个案分析十一：建业?森林半岛（三期） 前 言 本次市场调查，主要针对目前驻马店市在售楼盘进行的全面调查。通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等方面提供相应的参考依据。 一、调查说明 １、调查区域 ２、调查对象及数量 ３、调查时间 二、综合分析 （一）综合分析： 本次主要针对“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行了全面调查，目前驻马店市在售楼盘11个，总开发面积近70万㎡，总套数在7000套左右，现已销售近65%。 【住宅】： 本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅两卫为主，销售价格为1500元/㎡—4200元/㎡。产品囊括：多层住宅、高层住宅和别墅。从销售情况看：多层住宅销售较好，但价格相对较低，1500元/㎡—2200元/㎡；小高层、高层住宅及别墅销售一般，价格相对较高1900元/㎡—4200元/㎡。所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南?阳光城（一期）等楼盘销售情况较好。 【住宅底商】： 本次调查的商业主要以社区商业为主，商铺的面积普遍都在100㎡以上，销售价格为4000元/㎡——10000元/㎡。从销售情况看，位于交通要道及商圈附近的商铺销售情况较好。 楼盘 表单价 销售率 翡翠城 1900/元/㎡ 90% 桂月园 2160元/㎡ 70% 华达·西湖城市花园 住2100元/㎡ 别4200元/㎡ 30% 建业?森林半岛三期 2200元/㎡ 开始认购 金宇·数码大厦 1900元/㎡ 65% 尚城华府（一期） 2160元/㎡ 50% 万博城市花园 2200元/㎡ 30% 问天阁 1500元/㎡ 90% 显达花园 1980元/㎡ 认购（100组） 御龙居 2130元/㎡ 60% 中南·阳光城（一期） 1700元/㎡ 80％ （二）借鉴及失误分析： 本次调查的一个重要内容就是了解目前市场上住宅产品在设计、推广方面值得借鉴之处，同时了解应该避免的一些失误。 1、值得借鉴之处 ⑴ 建筑设计方面 ① 建业?森林半岛 “一环二弧二轴”整体规划，使分期开发的各组团既开放又相对独立，有机结合。同时在景观规划及环境建设方面，建业?森林半岛运用水系、假山、庭院绿化等将建筑与环境巧妙融合，赢得客户一致称赞。 ② 华达·西湖城市花园 目前市场上唯一一家多层建筑采用框架结构的住宅项目，华达·西湖城市花园通过中央景观湖的营造，主打“水景楼盘”概念，获得了市场好评。 ⑵ 营销推广方面 ① 翡翠城 率先在驻马店市运用“体验营销”， 让客户通过体验样板房、样板环境，直接刺激购房者的购买欲望，取得了较好的市场反响。 ② 华达·西湖城市花园 注重销售环境的布置与包装，销售中心布局精巧，格调高雅，品质感强，赢得了客户的认可！ 2、失误分析 ⑴ 普遍无样板房、看房通道 在本次所调查的11个楼盘中，仅翡翠城建有样板房。样板房、样板环境的缺失，无法直接刺激消费者感官，对客户成交会产生一定的影响。 ⑵ 销售人员着装及销讲技巧差 在售楼盘中，销售人员着装统一、销售技巧娴熟者仅建业?森林半岛少数几个楼盘。销售人员的形象包装、销售技巧尚待加强。 ⑶ 销售中心包装及现场气氛营造不到位 在售11个项目中除翡翠城、建业?森林半岛、华达·西湖城市花园等少数楼盘销售中心包装较好外，其余楼盘销售中心的包装均缺乏品质感，现场气氛不活跃，无法带动到场客户的热情、激情，直接影响成交。 个案分析一：华达·西湖城市花园 一、楼盘概况 案 名 华达·西湖城市花园 建筑风格 海派 开发商 驻马店市华达房地产开发有限公司 表单价 住宅2100元/㎡ 别墅4200元/㎡ 物业位置 驻马店市白桥东侧 交房日期 2008年6月 建筑类型 多层、别墅 物业公司 华达物业公司 楼栋数 42栋 物业费 未定 占地面积 10万㎡ 销售率 30％ 建筑面积 135000余㎡ 主力户型 三房 层 数 6层、3层 主力面积 116.95－136.93㎡ 总套数 约800余套 交房标准 毛坯 容积率 1.35 工程进度 部分结顶 二、户型、面积种类及分析 户型 面积（单位：平方米） 销售状况 1 2 3 4 5 二房二厅 91.7㎡ 80％ 三房二厅 136.9㎡ 1