2012年房地产走势研判及格拉斯营销工作突破.docxVIP

2012年地产走势研判及格拉斯小镇房营销工作突破一、2012年北京房地产市场形势预判政策环境预判2011年房地产市场调控力度明显加大，到2011年下半年调控效果逐渐显现，投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，北京楼市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快城市房价开始松动。2012年伊始，中央经济会议明确表示坚持房地产调控不动摇，2月22日国土部再次下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各地坚持房地产调控政策不动摇。保利招商金地万科近期更是高调降价，意味着更明确的政策收紧信号已经在国企判断中形成共识，房地产市场形势依旧不容乐观。北京商品房市场供求情况北京商品房市场供给情况分析2010年初北京商品房市场存量为137980套，存量面积为2274.49万平米；新增供应量为123695套，供应面积为1432.91万平米。2011年初北京商品房市场存量为141439套，存量面积为2240.15万平米；新增供应量为111162套，供应面积为1363.74万平米。截至2012年初北京商品房市场存量为168578套，存量面积为2555.01万平米。存量情况达到近三年最高值。北京商品房市场成交情况分析2010年北京商品房市场成交量为119863 套，成交面积为1463.74万平米，成交均价为20834元/平米。2011年商品房市场成交量为85865套，成交面积为1071.58万平米，成交均价为22461元/平米。成交量、成交面积与2010年相比均下跌28%，成交均价同比上升8%。从商品房成交特征分析，面积在50-150平米之间商品房成交量占比为70%，成交均价在12000-30000元/平米之间商品房成交量占比为65%，为市场成交主力。北京住宅市场供求情况北京住宅市场供给情况分析2010年初北京商品住宅市场存量为93377套，存量面积为1140.66万平米；新增供应量为114142套，供应面积为1217.52万平米。2011年初北京商品住宅市场存量为105272套，存量面积为1244.63万平米；新增供应量为96576套，供应面积为1096.83万平米。截至2012年初北京商品住宅市场存量为129776套，存量面积为1551.16万平米。存量情况达到近三年最高值。北京住宅市场成交情况分析2010年商品住宅成交量为101814 套，成交面积为1109.87万平米，成交均价为20522元/平米。2011年商品住宅成交量为73526套，成交面积为803.91万平米，成交均价为21828元/平米。成交量、成交面积与2010年相比均下跌28%，成交均价同比上升6%。从商品住宅成交特征分析，面积在50-150平米之间成交量占比为75%，成交均价在12000-30000元/平米之间成交量占比为65%，为市场成交主力。小结2012年北京市场存量供应达到近三年最高值，成交量因限购政策等多方面原因出现明显下跌，跌幅高达28%。加之年初政府多次重申坚持楼市调控政策不动摇，预计2012年房地产政策调控依然从紧，市场观望气氛依旧浓厚。二、2012年北京别墅市场形势预判北京别墅市场供给情况分析2010年初北京别墅市场存量为4509套，存量面积为181.08万平米；新增别墅供应量为3159套，供应面积为114.54万平米。2011年初北京别墅市场存量为4397套，存量面积为174.74万平米；新增别墅供应量为3140套，供应面积为113.44万平米。截至2012年初北京别墅市场存量为5423套，存量面积为207.23万平米。存量情况达到近三年最高值。北京别墅市场成交情况分析2010年北京市别墅市场共成交3265套，成交面积为120.63万平米，成交均价为24461元/平米，成交总价为295.07亿元。2011年北京市别墅市场共成交1950套，成交面积为73万平米，成交总价为190亿元，与2010年相比同比分别减少40%、 40%、36%；成交均价为26094元/平米，同比增加7%。2011年第二季度成交数量为308套，同比下降61%，为最高值，主要因为北京从2月开始执行限购政策，抑制投资和改善等购买需求，成交下滑。从成交特征看，面积在200-500平米之间别墅成交量占总成交量的80%，总价在2000万元以下别墅成交量占95%；单价在150000-25000元/平米别墅成交量占65%。小结根据2010-2011年北京别墅供求情况分析，2012年北京市别墅存量达到近三年最高值，存量压力较大；面积在500平米以下，单价位于25000元/平米以下，总价位于2000万元以下的经济型别墅为北京市别墅成交主力。三、2012年区域市场情况分析本项目区域市场主要监测中央别墅区、奥北别墅区的东方普罗旺斯、温哥华森林北郡、御汤山、金科王府、远洋傲北和泛CBD的泰