2012年房地产估价师理论与方法习题及答案2.docxVIP

2012年房地产估价师理论与方法习题及答案21．下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是（　 ）。A．新开发房地产项目B．用于出售用途的房地产项目C．具有投资开发或再开发潜力的房地产D．用于投资或再开发的房地产2．长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（　 ）和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。A．指数平滑分析B．趋势拟合分析C．时间序列分析D．相关分析3．开发经营期的起点是假设的（　 ）。A．开工日期B．取得估价对象的日期C．取得待开发土地的日期D．开始出售开发完成后的房地产的日期4．有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，/kcnet590/房产估价师网校/kcnet590//kcnet590/则该宗房地产的土地价格为（　 ）万元（收益可视为无限年）。A．30B．40C．50D．605．某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（　 ）元/m2。A．1700B．2000C．2100D．24006．临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，/kcnet590/房产估价师网校/kcnet590//kcnet590/进行适当的修正求得，这些修正实际上为（　 ）。A．交易情况修正B．交易日期调整C．房地产状况调整D．区域因素调整7．从事房地产估价，首先要有房地产（　 ）。A．估价业务B．估价目的C．估价对象D．估价程序8．某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（　 ）万元。A．222.76B．224.67C．268.67D．298.339．资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（　 ）。A．房地产开发企业自有资金周转的速度B．估价对象房地产变为现金的速度C．估价对象房地产带来净收益的速度D．房地产开发企业流动资金周转的速度10．在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为（　 ）。A．18%B．20%C．15%D．25%11．市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（　 ）。A．1.05B．0.98C．0.95D．1.0312．征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括（　 ）。A．征地管理费B．耕地占用税C．安置补助费D．耕地开垦费13．建筑物的（　 ）等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。A．体量B．结构C．设施D．层高14．某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为（　 ）元/m2。A．3401.36B．3398.64C．3538.78D．3266.6715．报酬率为（　 ）与所投入的资本的比率。A．净收益B．投资回收C．投资回报D．收益16．某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（　 ）元/m2。A．2427B．2500C．2575D．263217．下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（　 ）。A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数18．某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（　 ）年。A．37B．40C．60D．6319．因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（　 ）。A．自然折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧20．通常房地产开发投资利润率的计算基数为（　 ）。A．土地取得成本+开发成本B．土地取得成本+开发成本+管理费用C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D．开发完成后的房地产价值答案：1.C　2.C　3.B　4.C　5.C　6.C　7.A　8.B　9.B　1