“一价清”、“一房一价”存在个的主要问题及对策.doc

房地产市场实行“一价清”、 “一房一价”存在的主要问题及对策 胡雅芳 近几年来，淮阴区的房地产市场发展较快，房地产市场呈现出供需两旺势头，然而由此产生的房地产企业与购房者之间的商品房价格矛盾也日益突出，这也成为社会各界关注的热点与难点之一。2004年以来淮阴区物价局对区内房地产开发企业实行了“一价清”、“一房一价”制度，规范了房地产市场价格行为，维护了广大购房的合法权益，促进了当地经济稳定发展。在实践过程中也出现了一些问题，本文将对存在的一些问题进行分析，并提出相应的对策。 一、实行“一价清”、“一房一价”的主要过程及成效 商品房“一价清”，是指将需缴纳或代办的各种费用全部纳入商品房销售价格，房价外不再加收任何费用。商品房价格外未经价格主管部门批准的收费一律不得收取。“一房一价”是指开发商必须“明码标价”，在售楼处张贴或者在网上公示每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价（楼层、朝向、环境等）、销售单价、总价等具体情况，开盘之前报区物价部门进行备案，公示后不得擅自上调。按照《省物价局、省建设厅关于全面实施住宅商品房销售“一价清”制度的意见》的要求，从2004年开始，淮阴对全区各个房地产开发企业下发规范性文件，努力推进商品房销售“一价清”制度，要求开发企业在销售商品房时，除了商品房销售价格外，开发企业不得再收取燃气建设费（管道煤气费）、分户防盗门、单元防盗门费、供电贴费以及智能化工程等任何费用，否则就是价格违法。从2007年7月份开始，淮阴区督促企业把商品房价格的一套一标“规范于开盘之前，贯穿于销售始终”，这条新政最亮眼的一条就是对商品房实行“一房一价”。 自推行商品房价格“一价清”制度以及“一房一价”新政以来，对规范房价行为起到了积极作用，受到广大消费者的欢迎。主要体现在以下三个方面： 一是稳定了房地产市场价格。两项制度实行以后，房地产开发企业会出现“一周一价”甚至“一天两价”的怪现象基本杜绝。 二是稳定了老百姓购房心态。房价的频繁变动，更是给要买房的老百姓带来恐慌。老百姓一般都买涨不买跌，看到房子频繁提价，就怕房子再次大涨，于是就会拼命抢购，这样更进一步哄抬了房价，最终受害的还是购房的老百姓。 三是相对抑制囤积现象。由于实行了价格公示、监督机制，一定程度上规范了开发上的行为，囤积好房的现象较往年有明显减少。 通过对银河湾小区、樱花小区、世邦?帝景豪庭、威尼期?城市佳苑等小区的抽查情况看，执行情况较好。“一价清”、“一房一价”制度的推行，规范了开发企业价格行为，提高了住宅商品房价格的透明度，维护了消费者的合法权益。 二、存在的问题及原因 通过调查，我们发现部分开发企业没有严格执行商品房“一价清”和明码标价制度，由房价引发的问题与矛盾严重损害了购房者的利益。主要表现在： 1、巧立明目多收费。一些开发企业在房屋交付过程中向购房人强行收取有关代办性质费用的问题比较突出，其中有些费用已纳入商品房开发成本；有些费用应由开发企业缴纳，却转嫁给购房者负担。这些收费带有强制性、重复性、自立性、欺骗性。 2、“一房一价”含糊不清。有的开发企业没有按规定实行明码标价，实行“一房一价”。没有在售楼处的明显位置张贴物价部门的商品房销售价格批文，只简单标示几幢楼的房屋位置及房号、建筑面积、房屋单价、总价，没有按规定标全。 3、持房观望，囤地捂盘。还有的开发房企业，捂房惜售，规定一天只能卖一套房子等现象。 对于以上种种不正常现象，究其原因，有以下几点： 1、混水摸鱼，多取利润。开发商利用一部分购房者急于买房的心理，运用掌握政策信息的不对等性来蒙蔽购房者，有意不执行“一价清”以及“一房一价”政策，以获取更多的收益。 2、囤地捂盘，弁取暴利。根据有关规定，如果楼盘所在地取得土使用权满3年，可以按目前的市场评估价计算地价进入成本，有的开发商打着自己的小算盘，便产生了“熬过3年按新地价来核价”的想法。 3、商业竞争，自保需要。房地产市场竞争激烈，价格已成为主要的竞争手段之一，怕将房价全部公示，就会让竞争对手在制定价格策略上有机可乘，一明一暗，自己难免会吃亏。 4、担心公开，形成滞销。开发商担心价格完全公开，会将客户消费引向性价比相对较高的房屋，剩下的房源会形成滞销。 三、主要对策与建议 1、从严审核，规范价格。仔细核对开发商申报的成本资料，严格控制管理费用、销售费用、及财务费用在成本中的比率，并实行对普通商品住房更加完善的“一房一价”监管办法，控制恶意涨价行为。 2、合力控制，惩治捂盘。开发商试图通过放缓建筑进度等措施以期实现开盘时房价的上涨，目前虽然没有一个具体的标准可以判定开发商“消极等待”，但我们可以从管理费、贷款利息计算时间等方面予以控制，开发商观望期间增加的成本将不予认可，故意“捂盘”无疑要“自食恶果”。 3、扩大供给，抑制需