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2013-2014学年第一学期《房地产估价》 期末考试试卷 班级：B1165 学号：31号 姓名：崔雅俊 选择题（每题只有一个正确答案，30分） 考虑影响房地产需求量的其他非价格因素,当消费者的收入水平提高时 A.价格和需求量同步增长 B.价格减少和需求量增长C.价格增长和需求量减少 D.价格和需求量同步减少 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间（ ）高低差异的基本原因。 A.价格 B.价值 C.销售情况 D.估价 8.一套建筑囤积为100m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。 A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30.16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30.16万元 9.根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值，应选用( )作为估价方法 A．市场法 B．假设开发 C．收益法 D．成本法 10.用成本法估价房地产时，房屋现值=( )。 A．房屋重置价格-房屋年折旧额 B．房屋重置价格×房屋成新度 C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限 D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 填空题（每空2分，20分） 1.按照房地产价格的表示单位划分为总价格、（ ）和（ ）。 2.房地产通俗的说是指房屋和土地，或者（ ）和（ ） 3.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的，其影响因素分为（ ）和（ ） 4.求取建筑物折旧的方法，主要有（ ）、（ ）和（ ） 5.根据估价对象的预期收益来求取估价对象的价值的方法为（ ） 简答题（每题5分，25分） 1.试简述估价报告的组成。 2.什么是房地产估价？ 成本法和市场法的适用范围有哪些？ 4.房地产有几个主要方面的特性？ 收益法的含义是什么？收益法适用的对象是什么？ 某可比实例，成交价格为6000元／平方米，在估价调查中得知是属于亲友之间的交易，根据当地区域市场行情，此交易比正常市场价格低6%左右，则将此可比实例的成交价格修正为正常价格应为多少？ 2.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为８年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为２年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 [参考答案] 选择题 1. A 2. C 3. C 4. C 5. B 6. D 7. B 8. C 9. A 10. B 填空题 单位价格 楼面地价 2. 房产 地产 3. 增值因素 贬值因素 4.年限法 市场提取法 分解法 5. 收益法 简答题 答：估价报告的组成有封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。 答：房地产估价是指以房地产为估价对象，由专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，结合估价经验及对影响待估对象房地产价格因素的分析，就待估对象房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。 3. 答： 1）无交易、无收益的房地产估价 2）特殊目的的房地产估价 3）特殊建造的房地产估价 4）狭小市场上的房地产 5）市场比较法中的修正计算 4. 答1、不可移动性 2、独一无二 3、寿命长久 4、供给有限 5、价值量大 6、用途多样 7、相互影响 8、易受限制 9、难以改变 10、保值增值 5. 答：收益法是将预