z一网打尽营销奇招22手.docVIP

22招 第一招：鱼龙混杂一口价 ???? 第二招：首付分期付款 ????从我代理项目的运作过程中，为了回笼资金，我提出了首付分期付款（当然通过内部处理），送5年月供的方式，交房前补贴租金的形式，运作好了以年轻群体为主的一个楼盘，实现了开盘当日销售率在50%以上的业绩。当然这样的前提是，项目规模要大，失去部分利润，回笼资金。（与客户签订月供保证书，预交一年月供，其余设置专门的账户，实行专款专用，这个钱是分批次打入。） 第三招：超值VIP与日进斗金 ????我认为现在很多项目都实行VIP金卡，那么如何合理利用这个金卡就是一个问题，很多楼盘都是实行5000抵10000等，我觉得这样不具杀伤力，我觉得既然是买的，就要采取2万抵5万等等，给予客户充分的利益诱惑，然后再加上购买之日到开盘时间日进百金计划，让客户在开盘之时购买，觉得失去这次机会可惜。 第四招：低价竞拍+增值计划+补助供楼 ????1、低价竞拍：低价位，每天一套，价高者得。按公司项目的运作情况来看，头一个月销售较好，顺利销售40多套，第二个月开始，效果渐微。????2、增值计划：两年后，若楼盘降价，客户可无条件退房，且开发商给予15%的利息回报。????3、补助供楼：内部认购，用户首期3成，15或20年按揭，开发商前10年每月给予月供款的60%（可变）补助供楼，即客户头10年只需支付月供款的40%。 第五招：一诺万金，全民营销 ????鄙人最近已经开始运作的，就是开展全民营销的策略，我把整个城市大街小巷的小卖店老板全部纳入我的销售体系，实行我代理的12个项目全城互动，只要带的客户成交就奖励一万现金，简称一诺万金全民营销，销售还不错，我代理的12个盘，一个月销售了80多套房子，节约了广告费，实行了精确的销售。 第六招：内部消化+亲善策略 ????内部员工购房的方式，给予补贴首付款和适度月供，鄙人有一个楼盘因为这个策略，实现了43套的内部销售额，很多购买者以为得了便宜，还给了销售公司回扣。 第七招：透明营销+公正营销 ????透明营销加公正营销，实行价格最低价的公正以及责罚体系，同时公布造价以及标准，实现完全透明，这样让理性客户购买时有一定的心里平衡。这个策略是配合价格促销策略的，实现了理性购房客户的促动。 第八招：菜市场策略 ????菜市场策略，对于中低档楼盘，我曾经采取了菜市场策略，项目设置几十个业务员，制定价格明细表公布在外，允许客户砍价，每天登门的客户皆有小礼品赠送，使得售楼部每天都熙熙攘攘的，客户进了售楼部不超过10分钟绝对会头脑发热，加上销售人员的假逼定，对于价格的把握尺度有了一定的控制，实现了中低楼盘不错的销售业绩。????前提，售楼部的选择一定要在闹市人流量大的地方。这样可以冲抵广告费。当然售楼部包括音箱播放音乐都要带着亢奋。 第九招：零售业策略 ????零售业策略，从目前的地产销售来讲，可以把零售业的一些促销手段用在促销之中，例如买一房送一万现金，买2房送4万现金，买三房送6万现金，这笔现金如果是刚性需求的楼盘可以当作新家安置费，除此之外，还可以加1元送装修的做法，我有一个楼盘实行了这样的策略，通过剩余房源的处理来运作的，在广告之中嵌入了这样的策略，销售效果不错，去化了30多套剩余尾房。 第十招： 展位营销 ????展位营销，设置在黄金商圈人流量最大的地方，和步行街委员会联系，设置花车展位，发单、小礼品，同时配合卡通人，吸引逛街者的眼球，设置花车、条幅标语，不过标语的写作要相当吸引人，例如“每天少抽一包烟，供套XX房”，从我2个项目的运作看，这种推广模式，投入低，但是直接与客户面对面，一天时间起码能吸引5车以上看房客户。逼定要在现场售楼部完成。 三围一线两平面超强行销 三围：1、设立外场大客户团队围合行销；????主要工作职能是上门陌生拜访围合行销。2、设立直投扫楼人员围合行销；????各片区楼盘进行地毯式围合行销3、设立竞品楼盘门口人员围剿；????在竞品楼盘阻击围剿截流。两场：1、接待中心作为主战场；2、外展点作为辅战场；一线：????不限时交通车连接内外两场主线。 第十一招:团购营销+擒贼擒王（意见领袖） ????团购营销，其实团购很多人都做过，关键是做的技巧，首先从第一点你要找对人，例如你联系银行体系的人，你卖的是商铺，是给银行做网点的，那么这个人很重要，你要给予他很高的奖励，例如你价格是10000，那么定价可以11000，那么你其实真正的价格给他是9000，要给他充分的收益，第二就是对方每联系一套，你都要给予重额奖励。（团购营销不是那么简单的问题，并不是你联系了对方的人，人家就来团购，你首先要想好你的产品是否适合他们，第二你要充分挖掘你选择团队对象内部力量，要挖掘出来几个带头的，给予额外奖励。这就是我说的执行问题以及操作的手