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与物业管理相关的北京市房地产企业违法违规行为解读 一 处罚处理依据 1、《物业管理条例》 2、《北京市物业管理法》 3、《关于北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》 京建法（2007）99号 4、《关于印发北京市房屋建筑使用说明书示范文本的通知》京建发（2011）268号 5、《北京城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》京建发（2010）17号 6、《住宅室内装饰装修管理办法》 二 修改北京市房地产开发企业违法违规行为记分标准的背景 《北京市房地产开发企业资质动态监督管理暂行办法》京建开（2008）441号 已实4年。4年以来颁发了《北京市物业管理办法》和进一步加强房地产市场完善商品房经营制度等方面的规定近20种之多。为了使违法违规行为记分标准符合这些新规定的要求修改这一标准是必要的。 三《北京市房地产开发企业违法违规行为记分标准》修改后的主要内容和记分标准 （一）主要内容 1、销售管理78条 272分 占总分50% 2、建设管理39条 115分 占总分21% 3、物业管理28条 77分 占总分14% 适用于物业管理条例的9条，其余完全适用北京市规定 4、安全管理14条 24分 占总分5% 全部适用北京市规定 5、综合管理13条 57分 占总分10% 共计172条 545分 占总分100% （二）间接与物业管理相关的内容 1、销售管理11、12、19、25、26、27、28、29、51、52、54、76共12条22分适用于物业管理条例的1条（25条），其余适用于北京市规定 2、建设管理97、98、117、116共4条15分，适用于住建部规定的2条（97、98条）其余为北京市规定 3、安全管理146~159条 共14条24分 ，全部适用北京市规定 4、综合管理169、170、171共3条12分，适用北京市规定 间接与物业管理相关的内容共63条73分 与物业管理直接间接相关的内容和记分标准 共计91条占总条数的54%，共计150分 占总分值28% 四 直接与物业管理相关内容的解读（118~145条） 编号 违法违规行为 处罚处理依据 处罚处理 分值 118 销售物业之前，未制定业主临时管理规约；或制定的临时管理规约侵害物业买受人合法权益的 《物业管理条例》第二十二条：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 责令限期整改 1分 限制网上签约 2分 119 选聘住宅项目物业，未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的 《物业管理条例》第五十七条：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款 2分 120 擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的 《物业管理条例》第五十八条：违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 责令限期改正，处5万元以上20万元以下的罚款 3分 121 不按时向物业管理企业移交有关资料的 《物业管理条例》第五十九条：违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。 责令限期整改 2分 逾期未整改的，处1万元以上10万元以下的罚款 3分 122 擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途的 《物业管理条例》第六十六条第（一）款：擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； 责令限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下的罚款 3分 123 擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的 《物业管理条例》第六十六条第（二）款：擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； 责令限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下的罚款 3分 124 挪用住宅专项维修资金的 《物业管理条例》第六十三条：违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪