中地行：解构2012上z半年广州楼市.docx

中地行：解构2012上半年广州楼市导言：在政策预调微调、开发商促销降价，购房者积极探市等各种有利因素的驱动下，房地产市场成交显现回暖态势。中地行通过进一步从供求、区域、户型、存量等多方面对上半年广州楼市进行分析，深层次解构2012上半年广州楼市的变化，发现市场忽视的问题。总体供求分析：调控扭曲市场供求，市场动向难把握2012年上半年广州市十区二市商品房住宅供应套数约为3万套，合计面积共377.4万平方米，同比2011年上半年分别下降16%和11%;2012年上半年广州十区二市商品房住宅成交套数约为3.7万套，合计面积共430万平方米，同比2011年上半年分别上升5%和下降2%，这种变化反映今年上半年成交的平均面积比去年小。2012上半年整体商品房住宅市场的供求比为1：1.25。而在成交均价方面，商品房住宅总体均价为11727元/平方米，同比微增3%。从2010年至今广州商品住宅均价一直保持在11000元/平方米的水平，走势平稳。在中央调控政策下，2010年至今，广州房地产市场呈现供大于求，供求关系逆转，2011下半年巨大的供货量与低迷的成交量更形成存货量的大量累积。在政策不放松的形势下，消化存货仍将是未来广州楼市的主要趋势，价格平稳亦将延续。从2012上半年广州商品住宅新增供应走势看，与过去历年普遍以1月5月供应为高位的 型的季节性波动趋势不同，2012上半年1月5月旺季供应力度不足，反而以3月、4月、6月非成交旺季供应力度增强，表现出供应方反季节操作的特点。从2012上半年广州商品住宅成交走势看，上半年广州成交显然形成阶梯式恢复回升的态势。而供求两者相联系，2012上半年供应与成交存在一定错位，买卖趋势并不相符，成交变化在相当程度上不在供应方预期之内。从供应图可以看出，供应方在一二月期间对整个市场预期冷淡，信心较低，但随着市场反应突如其来变得热烈，供应方随即反应，在三四月大量推货，虽然四月市场稍歇，显得供应方反应过度，但随即五月市场畅旺基本消化供应方所推新货，六月才形成供求相符特点，但其量上的增加仍超出预期。由此可见，长期的楼市调控对市场供求关系造成扭曲，供应方及时准确把握市场动向难度增加。区域分析：郊区去存成交亮眼，中心区域份额调整2012上半年在总体新增供应萎缩的背景下，新增供应低于成交是本时期的主要特点。从各区域的情况看，近郊区域以及白云区等一向需求量大的区域新增供应少于市场需求的态势更为明显，供求比在0.5-0.9之间;越秀区和荔湾区属于传统老区，货量资源一贯稀缺，但去年下半年一反常态多个新增项目推出，延续至今年上半年成交，致使供求比在0.2以下。而天河区有违常态显现新增供应高于成交，对比去年供应增加但成交萎缩，供求比为1.8。海珠区供求相若，其中供应对比去年有明显增加，供求比为1.1。由此可见，郊区基本以去库存为主，中心区域虽然仍然奇货可居，但也表现出细微的份额调整。近年天河区推出市场高端项目增多与目前刚需市场主体有所背离，成交热度下降;海珠区随着琶洲板块建设刚需项目增多且价格位于中心城区低位，市场份额逐渐增多;越秀、荔湾老城区货量短缺严重，供不应求态势持续，其中，荔湾区随着芳村板块的开发建设，需求度增加;其余黄埔区、萝岗区则相对变化不大。户型分析：需求改善化集中化，“大”“小”户型供求错位从《2010上半年-2012上半年广州新增供应面积对比》图上可以看到，2012上半年广州新增供应面积主要集中在70~200平方米面积区间内，与过去两年相比集中区间有逐年放大的趋势，同时，70~110平方米面积区间的占比与去年相若，但与2010上半年占比接近60%相比，2012年仅接近40%有所减少，而130~200平方米面积区间的占比明显增多，从2010上半年占比约12%到2012上半年约30%。另外，50平方米以下小户型也有明显增多。户型结构上，从《2010上半年-2012上半年广州新增供应户型对比》图上可以看到，2012上半年广州新增供应户型也与过去两年有较为明显的变化，过去两年供应户型主要以二三房为主，其比例基本占75%以上，而2012上半年供应户型中三房仍然是主体，但相较过去两年也有微降，而二房户型则明显减少，两种户型占比约62%，同时四房户型有逐年递增的趋势。另外，一房小户也有明显供应增多。这表现出广州市商品住宅供应面积结构有从70~110平方米的二房、小三房等中小入门户型向130~200平方米的大三房、四房等中大改善户型转变的趋势，而50平方米一房小户本年供应也有所增多。这种新增供应户型的变化在成交方面是否有相似的反映呢？且看广州成交的面积户型情况。从《2010上半年-2012上半年广州成交面积对比》图上可以看到，广州成交面积主要集中在70~150平方米区间内，其中以70~130区间内最为集中。70~110平方米区间