t乐客来3~5月份营销执行计划1.doc

乐客来3~5月份营销推广计划 项目背景 销售现状 项目A4、A5定位为公寓产品推出市场以来，推售10~12层部分单位，两周时间，总共成交13套（其中拉动A1#单位2套）。效果较好，其原因是客户对于价格及面积兴趣较高，性价比较高，主要是作为投资产品。成交客户反映出对项目的主要认可点在于： 低单价、低总价、小面积、准现房 项目卖点整合 未来区域发展较为强劲。合肥141重点发展区域，位于合肥西城市副中心的核心地段；大铺头改造带来新格局；长江西路高架修成，缩短与市区距离；轻轨旁； 昭示性较强； 项目紧挨着蜀山区名车广场，客户流量较多 蜀山区电子产业园由政府打造，与项目只有一路之隔 项目后面是合家福商业街，第一人民医院离项目仅三站路，生活便利 项目周边成熟小区众多，常住人口约44000人 项目主商场为17万方月星家居一站式卖场。月星家居是中国十强企业，号召力强，实力雄厚，主打高档家具产业。项目周边家具产业较少，月星家居将辐射整个合肥西部。 商铺为20-50㎡，6米和5.4米挑高，可以自己隔成两层使用，户型方正，开间大进深短，不会浪费面积，公摊极小。业态不受限制。现在有两种销售模式，二选一，客户选择余地较大。 商场门前3万平超大广场，可以满足大型促销活动 A4A5为唯一配套写字楼，宜商宜居，层高3.3M，民用水，半商业用电，较其余40年产权公寓生活成本略低。总价低，不限购不限贷。面积在38-96平，可以自由组合，无限空间创意。现在有两种销售政策，可以二选一，客户选择余地大。现在已确定中国银行和醉高楼酒店入驻楼下4层，大品牌带来大影响，进而提升整个公寓品质。 商业部分10月底交房，公寓部分6月交房，现在全部准现房销售，看得见的现场，看得见的收益。 可售产品 A4、A5公寓楼部分（无天然气） A1公寓（带天然气） 商铺部分 营销目标 3~5月份是传统的房地产强销期，加之客户从年前的严重观望心态到今年有所减缓，购房意愿增强，本项目产品的低总价、小面积产品在市场上容易被接受，因此，本项目在今年3~5月份是营销的重头戏。 营销执行 营销总纲领 公寓为主 伺机而动附带商业 低总价撬动市场 拓展多渠道营销模式 现场暖场活动增加 加强现场营销管理 销售政策： A4、A5公寓部分： 投资为主，三年返租销售政策，从客户来访情况来看效果较好，通过可供选择的销售模式，通过现场试算引导客户成交。建议政策沿用，在销售过程中如发现问题及时调整。 A1公寓加推部分： 客户定位偏向于自住，采取住宅普通销售模式，以居住为主，前期推广主题【宜商宜居】，重新蓄客，集中释放，保证人气及提高销售价格，在同时通过价格引导进一步挤压A4、A5公寓销售。 商业部分： 客户关键点是不是临街商铺，地段相对而言短时间内不能被客户所认同，3年返租政策未能得到验证，建议暂时伺机而动，同时加快招商进程——月星家居招商，通过市场反响削弱客户对于地段及铺位的位置的犹豫心态。 推盘节奏 公寓销售过程中，避免因单房销售而影响整层或较大批量购买客户的可选择性，因此建议公寓销售应以分层加推的主要原则，低楼层及高层整层暂时保留为整层购买客户。 若后期可推出A1#单位，可整体推出。 商业部分建议考虑在招商进入正式阶段前后大批量推出，前期以推广公寓产品附带商铺销售信息的同时自然销售。 营销节点划分 营销执行安排 第一阶段：3月初至3月底 第二阶段：4月1日~4月30日 第三阶段：5月1日~5月1日 阶段性执行： 第一阶段：3月初至3月底 此阶段A4、A5SOHO公寓部分为推广的重点，以【3977元/㎡起，挑战蜀山区房价极限】为推广主题，辅以项目核心价值点、销售政策及后半段样板房信息，行销模式开启，小型暖场活动配合。 推广目的 价格吸引客户眼球，抢占市场先机； 持续保持市场热度； 通过可供选择的销售政策及可供选择的房源逼定意向客户成交。 推广主题内容 3977~4500元/㎡ 准现房 小面积 买房先收三年租 具体工作 样板房设计装修方案尽快确定，样板房模型，看楼通道问题解决 准现房销售，客户购买基本上要求看现场，精致样板房能更好的逼定客户。目前样板房装修方案正在设计中，需抓紧时间，配合近两月黄金销售期。看楼通道广场部分即将做水泥面，在重新搭设看楼通道可能有点浪费的情况下，建议其一，施工电梯带客户看房在时间上配合，尽量做到随叫随到；其二，考虑很多客户愿意走楼梯上楼看房，通道处太黑，架设电灯配合，大堂处保持清洁。 控制推广费用，即时评估推广渠道的广告效果，集中力量选择有效推广渠道增进上门客户量。 广告设计，围墙、横栏、楼体巨幅、户外大牌的更换与发布。 室内专场保洁及茶水供应人员，加设咖啡机、饮料、茶水、水果拼盘等。 置业顾问的招聘及培训。 推广渠道 售楼部内部展示（宣传海报、示意小模型