丽都苑项个目税收筹划方案.docVIP

丽都苑项目税收筹划方案 金华金殿置业投资有限公司 李丹 丽都苑项目是开发企业用来先租后售，为赚取租金和资本增值而开发建设的房地产项目，根据《企业会计准则》第3号-----CAS 3的规定，归类于投资性房地产。税收构成包括营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税和企业所得税，其中土地增值税、企业所得税相对另外几项税收在项目税负中所占的比重较大。在税收策划时间上分为三个阶段：开发阶段、持有阶段和转让阶段。 一、开发阶段 主要考虑的是企业所得税和土地增值税。 （1）项目开发的形式。分为自建和合作开发，如以合作形式开发的，项目未成立法人公司的，应确定分配形式，在合同或协议中约定分配开发产品或分配项目利润。 （2）直接成本基本确定。 （3）尽量做大开发间接费用，其中包括借款费用、人工工资费用、固定资产折旧和管理费用等。 借款费用，也就是财务费用中利息支出，按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和的10％以内计算扣除。 由于此项目相对于一般项目来说，利息费用很低，在采取按实际核算的利息费用和其他房地产开发费用与按10%比例计算的费用进行比较，尽量多扣除费用，降低税率。 假设丽都苑项目按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）、（二）之规定，扣除项目金额之和为4000万元，按以上三种方法计算可抵减土地增值税的费用如表1—表3： ? 从以上计算结果可以得知，按综合类计算可抵减土地增值税的费用较另外两项为最大。按综合费用计算的方法要考虑其操作的可行性，且按综合费率计算的综合费用不能作为项目应纳企业所得税所得额的费用扣除项目，只是在计算土地增值税时参照此标准。 （4）装修费用计入开发成本。 国税发（2006）187号文规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。对于是否将费用计入成本，要区分不同的情况，一种情况是售价已包含装修费用，如高档住宅；另一种情况是售价不含装修费用，为代付费用性质，由于其费用收回形式影响到项目所要承担的税负，需分析其是否代付的合理性。 在装修费用包含在租赁价格中的情况下，租赁价格定价已考虑在内。 在装修费用不包含在租赁价中的情况下，只是属于代付性质，其费用不同于其他成本，由租赁方承担，需开具租赁发票收回，收入增加的同时，成本费用也增加，并不能加大成本费用，而收回的装修费用按租金收入需另交纳12%房产税，5.6%营业税及附加，并不能起到减少税负作用。另外，需注意在装潢费用与设备、办公用品之间的划分。 表4是装修费用不包含在租金价格情况下用于出租，装修费用300万元计入与否的两种情况比较： ? 由于装潢费用由租赁方承担，租赁自行装潢，此项营业税、房产税不需交纳，如通过房地产公司则多交一笔税金，其税金[装潢费用200万元/（1-12%-5.6%）*(12%+5.6%)=42.7万元]由出租方承担，所以租金收入发票不是按722.7万元[680+42.7=722.7万元]，而是按680万元开具。 租后出售时，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，即使纳税人将销售房屋的行为分为销售房屋和装修房屋两项行为，也应一并列人房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。 在装修费用包含在销售价格中的情况下，销售价格定价已考虑在内。 在装修费用不包含在售价中的情况下，只是属于代付性质，其费用不同于其他成本，由购买方承担，需开具发票收回，收入增加的同时，成本费用也增加，并不能加大成本费用，而收回部分需另交纳5.6%营业税及附加，在纳税临界点可以用来调节土地增值额占可抵扣项目金额之和的比例，土地增值税除去免税的优惠，最低税率也有30%，能起到减少税负的作用，但不在纳税临界点的一般情况下，并不能起到少交税的作用。 以下是在装修费用不包含在售价中的情况下用于出售，假设公司其他成本费用不抵减项目利润，不影响项目应纳税所得额，在纳税临界点，装修费用300万元计入与否的两种情况比较： *假设销售额为7049万元，装修费用300万元由销售方代付，开发成本4000万元，允许加计20%为4800万元，按综合费率计算的综合费用400万元： [7049*（1-5.6%）-4800-400-300]/(7049*