买房法律小知识：开发商预售时未告知商品房窗外建筑影响视觉,入住后业主读如何维p权？.docxVIP

【律师提示】凌立律师按：商品房预售合同中，开发商所交付的房屋与售楼处的沙盘图、展示的样板间等宣传资料不同，有建筑改变的事项，业主提出异议，而合同中对该建筑改变的事项又没有规定，且该建筑改变的事项对于业主居住生活有一定负面影响的，则应当认定开发商交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。【案情简介】2003年6月15日，原告王某与被告某房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：王某（买受人）购买某房产公司（出卖人）预售的商品房一套，建筑面积150.4平方米，总金额570 864元。2004年7月16日，某房产公司给王某发出《入住通知书》，后王某办理了入住手续，并已交纳所购房屋价款。同月，王某给美晟房产公司发函反映窗外钢梁一事。双方协商未果，王某遂向法院提起诉讼。王某诉称，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁，该钢梁不仅遮挡窗户，给原告造成视觉和心理障碍，还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有这个钢梁，更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这个问题，但被告均以各种借口拒绝。于是诉请法院，请求判令被告拆除原告窗外的装饰钢梁，并负担本案诉讼费用。被告某房地产公司辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工，并经验收合格。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已入住，表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。　法院查明，2003年6月30日，北京市建筑设计研究院审查批准的被告美晟房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。【案件思考】一、商品房预售合同中，开发商未告知窗外建筑物，业主知晓后仍然办理了入住手续是否意味着对此的认可？二、交付房屋改变的建筑事项，经过行政机关审批而且符合建筑规范，是否意味着开发商交付的房屋符合合同约定？三、对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，是否可以可以推定业主关于已提出异议的主张成立？【法院判决】二审法院最终认为，房屋是价值昂贵的不动产，日常生活经验法则说明，对所购房屋显而易见的瑕疵，业主收房时一般不会轻易忽视。上诉人王某在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一事，其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是被上诉人某房产公司单方保存的证据，经法院要求，美晟房产公司拒不提交。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，可以推定王某关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。　本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因装饰钢梁影响窗内人的视觉感受，上诉人王某诉请判令被上诉人某房产公司承担将装饰横梁上移55厘米的责任；某房产公司坚称，是从整个小区的美观与协调考虑，且在经过政府有关部门批准与符合建筑规范的情况下才安装这个钢梁，王某应顾及整个小区的利益。在某房产公司与王某签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在某房产公司给王某展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而某房产公司交付给王某的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。某房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为某房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，王某才可能与某房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖