产读权式酒店市场企k划案.docVIP

前 言 本方案旨在通过对市场状况的缜密调查、机会与问题的审慎分析、市场营销的周密设计以及行动方案规划等，目的在于能使本案特性更加突出，销售利润更为可观且更容易达到销售目标。 上海房产大势篇 一. 上海近年经济走势 上海作为改革开放的龙头城市，在近年来取得了举世瞩目的成绩，上海的社会生产力进一步提高,综合实力不断增强。从1992年，全市人均国内生产总值首次突破1万元开始，到1996年越上2万元台阶，1999年再上3万新台阶，2000年达到了3.74万元；2002年为5.88万元；2004年达到了7450.27万元；2005年为9,143.95；据不完全统计2006年的GDP相比上年又上涨了10％以上。相当于世界中等收入国家水平，而申办2010年世博会的成功，犹如为上海城市高速发展安装了强劲的助推器，拉动了上海各个产业。 上海的人均收入水平伴随着经济总量的增加而迅速增长。(附表1)1988年时，上海城市居民人均可支配收入仅为1723元；随着社会经济的发展，人均收入水平迅速提高，尤其是1992年至1995年的四年间，年增长幅度始终都在20%以上，1995年上海人均可支配收入达到7172元，较1988年的水平上涨了4倍多，此后进入了较为稳定的发展阶段；近两年的增幅基本保持在10%以上，2004年上海城市居民人均年可支配收入达到16683元，2005年为18645元。 上海国内生产总值（亿元） 上海作为全国的金融中心，正以一个飞快的速度发展着；而支柱产业之一的房地产业在整个国民经济中起着举足轻重的作用。 从摩根士丹利，洛克菲勒直逼上海地产的上游开发，到凯德置业在上海取得的巨大成绩无不反映出上海市场的巨大及良好的发展，而无论是从任何角度评价，上海不可否认在逐步晋升为伦敦、纽约、东京一样的世界级城市,上海的房产市场更是随着国内生产总值稳步提高而蓬勃发展。 二．上海房地产市场回顾及分析 从1999年开始至2006年8月，上海房地产市场经历了戏剧性的7.5年时间，在这个7.5年时间里，上海的市场走出了一个类似与理论上的“房地产发展周期”；但这一房地产的走势主要是受到过分投机和政府调控的影响，所以在分析中又无法进行传统的量价分析而准确判断其走势。 在这两种因素的作用下，只有依靠对前期房地产量价数据的分析、政府政策的目的性和出发点、以及购房者的心理对市场综合分析以估算其未来的走势。 传统上我们一般将房地产市场的发展分为4时期。但前7.5年的特殊性却使我们无法使用传统的分期，为便于分析，现将这7.5年时间按市场环境分为了3个时期，即为市场发展期；前宏观调控期；后宏观调控期；但在市场的表现形式上，这3个时期却反映了1.5个传统周期的特征。 市场发展期（1999－2005。5） 根据上表中的中房上海指数，可以很明显的看出：这一周期的开始是95年房地产下跌的结束，也是新一期的房地产市场上涨的开始，从1999年开始一直持续到2005年4月27日，国八条的实施。这一时期中市场主要特点如下： 房地产投资稳步发展 1999开始，房地产开发投资额稳步增长，1999年到2001年的三年间，年增长率平均保持在9.7%；2001年投资在624亿，占全市固定资产的1/3左右； 2002年投资额为748.9亿，同比增长18.7%；2003年完成了901.24亿元，到2004年完成了 1175.46亿元；2005年完成了1246.86亿元，持续走高。由于房地产市场的高速发展，使得越来越多的公司加入到房地产开发这一行业中来；从表面上来看，房地产市场一片欣欣向荣的情况，而房地产业的发展及其所带动其他相关产业的快速发展，有力促进了上海经济的高速发展。 从房地产投资资金来源分析，国有、私营、外商港澳台等投资主体共同推进房地产市场发展。值得一提的是，外商及港澳台房地产投资额快速增长，和上年同期相比，增幅达到37.5%，表明境外投资商继续看好上海房地产市场的发展前景。显示出房地产投资稳步增长和成熟的市场基础。 上海房地产投资额(亿元) 这几年中，商品房供给大幅放量而需求同步增长，2001年上海的房地产供应走出了自1998年来的低潮，逐年上涨，商品房批准预售面积走出低谷达到1832万平方米，恢复到1997年水准，2002年批准预售面积为2609.5万平方米，同比增长了57.3%， 2003年了3377.36万平方米，同比又增长了33.7%。2004年达到2939万平方米；2005年达到2829万平方米，基本上保持了一个稳定的水准。 同时无论在二级市场还是三级市场，房地产交易异常活跃。市场完成了一个触底反弹－平稳发展－高速发展