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什么是房地产权 房地产权属登记是指国家管理机关对房地产的权属状况进行持续的记录，并颁发权利证书的法律制度。 　　由于房地产具有不可移动性的特征，所以房地产的流通仅仅表现为权利主体的变更和相关权利的设定、变更。而权利必须由法律以一定方式进行确认和公示，由此各个国家对房地产的有效管理几乎都通过房地产权属登记来进行，以保障交易安全、促进房地产市场有序发展。 房地产权属登记的分类 　　《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。” 从此可以看出，我国的房地产权属登记包括两种类型，即土地使用权登记和房屋所有权登记。也就是说，一宗房地产要办理两个产权证书：一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书。这是与我国现阶段土地和房屋分开管理的行政管理体制相适应的。但基于房屋和土的不可分割性，我国的某些城市已开始试行两证合一的制度，以简化手续，节约交易和公示成本。 房地产权属登记的法律效力 　　房地产登记具有权利确认、权利公示和管理职能。在我国，房地产权属登记是一项行政法律制度，具有强行性。未经登记的权利，法律不予认可和保护。这在我国的行政规章中已有明确规定。如建设部《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”国家土地局《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移属于非法转让，不具有法律效力。”在《城市房地产管理法》中也规定未取得合法产权证书的房地产不得转让、出租和设定抵押。因此，我国的房地产登记为房地产权利形成和流转过程中的成立要件之一，未经登记，不产生法律效力。 房地产权属登记的内容 　　(一)土地权属登记 　　土地权属登记包括土地所有权登记和土地使用权登记，具体包括国有土地使用权登记、集体土地所有权登记、集体土地建设用地使用权登记和他项权利登记。根据登记的阶段和内容不同，又可分为土地权属权的初始登记和变更登记。土地权属登记由县级以上人民政府土地管理部门负责。 　　1、 土地权属的初始登记 　　土地权属的初始登记又称为土地总登记。土地总登记是在一定时间内，对辖区全部土地，或者全部农村土地，或者全部城镇土地进行的普遍登记，并编制成图、档、卡、簿、册，作为土地产权、产籍管理的初始资料。土地权属的初始登记应按照以下程序进行： (1)申报。土地权属单位向土地所在地土地管理机关提出权属登记申请，填写申请书，并提交下列文件资料：申请人的法人代表证明、个人身份证或户籍证明；土地权属来源证明；土地附着物权属证明。 　　(2)地籍调查。由测绘部门伙同申请人对申请的土地进行实地查丈，确定土地的方位、面积、四至范围并绘制平面图。 　　(3)权属审核。土地管理部门根据地籍调查结果进行审核，并将审核结果予以公告。申请人和权利相关人可对公告结果申请复查。 　　(4)注册登记、颁发证书。公告期满，无异议的，土地管理部门将申请内容登记入册，并颁发土地权属证书。 　　2、 土地权属的变更登记 　　土地权属的变更登记是指土地权属初始登记之后，因发生使权利变动的情况而作的变更登记。变更登记主要在以下情形下发生： 　　(1)依法通过土地有偿出让、转让取得国有土地使用权的； 　　(2)土地他项权利登记，如抵押登记； 　　(3)土地注销登记； 　　(4)因房地产转让而引起土地使用权转移的； 　　(5)因农用土地交换、调整引起土地使用权或土地所有权变更的； 　　(6)土地合并或土地分割； 　　(7)因权利主体机构变更、兼并等原因引起土地权属变化的； (8)因土地权利主体的名称、地址变化或变更土地的主要用途和因错漏登记的。 　　土地的变更登记要经过申请、地籍调查、审核、登记和换证四个阶段。 　　(二) 房屋产权登记 　　房屋的产权登记是指房屋的所有权登记。目前，房屋的产权登记制度仅适用于城镇房屋，农村房屋不适用。我国《城镇房屋所有权登记暂行办法》规定，房屋所在地的房产管理部门是房屋产权登记的主管机关。 　　1、 房屋所有权的初始登记 　　房屋所有权的初始登记是指新建房屋的权属登记。新建房屋，于竣工后的三个月内办理房屋所有权登记。房屋所有权的登记应按照以下程序进行： 　　(1)申请。申请人为公民和法人，共有房屋由共有人共同申请。申请人须填写申请书，并出示个人身份证或法人资格证明，以及取得房屋产权的有关证明。 　　(2)审查。房屋产权登记机关受理申请后，查验各项交验的文件，并通过内部档案调查和实地查丈来核实产权人是否属实，产权来源是否合法。 　　(3)登记入册、颁发证书。登记机关根据审查结果对该房产登记入册，建档，并对申请人颁发房屋产权证，即房屋所有权证书。 　　2