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摘要 一 估价对象 石码镇工农路27-1号住宅房地产抵押价值评估 权属人：洪丽娜 二 估价委托人 张云锦 三 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 四 价值时点 2014年07月16日69.37 5265 36.52 总价合计：人民币叁拾陆万伍仟贰佰元整（RMB36.52万元，不含室内二次装修价值）。 七 重要提示 为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额度时，估价报告使用者应充分关注“估价的假设和限制条件”、“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。 八 注册房地产估价师 陈 海 注册号：3520030056 洪远金 注册号：3520130066 九 估价机构 厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司（国家贰级房地产估价资质） （备案条形码） 十 估价报告出具日期 2014年07月20日致估价委托人函 3 注册房地产估价师声明 4 估价假设和限制条件 5 房地产估价结果报告 6 一、估价委托人 6 二、估价机构 6 三、估价目的 6 四、估价对象 6 五、价值时点 8 六、价值类型 8 七、估价原则 8 八、估价依据 9 九、估价方法 10 十、估价结果 11 十一、变现能力分析 11 十二、相关风险提示 13 十三、参加本次估价的注册房地产估价师： 13 十四、协助估价人员 13 十五、估价作业日期 13 十六、估价报告使用期限 14 附件 15 房地产估价技术报告 16 一、估价对象描述与分析 16 二、市场背景的描述与分析 17 三、最高最佳使用分析 19 四、估价方法适用性分析 19 五、估价测算过程 21 六、估价结果的确定 27 （技术报告部分仅供估价机构存档和有关管理部门查阅，不提供给委托人） 致估价委托人函 洪丽娜： 受贵方委托，我公司对洪丽娜所属的位于石码工农路27-1号（建筑面积69.37㎡）住宅房地产抵押价值进行评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。估价人员依据国家有关法律、法规及贵方所提供的资料，遵循独立、客观、公正的原则，按照国家规定的技术标准和程序，选用比较法和收益法的估价方法，采用抵押价值类型，对贵方委托估价的房地产进行了评估。经实地查勘、市场调查、专业分析，测算判断，在满足本次估价假设和限制条件下，最终确定估价对象于价值时点2014年07月16日叁拾陆万伍仟贰佰元整（RMB36.52万元，不含室内二次装修价值），单价RMB5265元/㎡； 二、注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元； 三、抵押价值为人民币叁拾陆万伍仟贰佰元整（RMB36.52万元，不含室内二次装修价值），单价RMB5265元/㎡。 特别提示：欲知本估价报告详细内容，请阅读本报告全文。估价报告使用者应充分关注本报告中“估价的假设和限制条件”、 “变现能力分析” “相关风险提示”以及估价报告应用有效期等，以免使用不当，造成损失。 厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司 法定代表人： 二〇一四年七月二十日 一、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。 四、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 五、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及《房地产抵押估价指导意见》等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 六、注册房地产估价师陈海（注册号3520030056）、估价员曾超亮已于2014年07月16日 七、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参加本次估价的注册房地产估价师： 姓 名 注册号 签 名 陈 海 3520030056 洪远金 3520130066 估价假设和限制条件 一、一般假设： （一）估价对象产权明晰、可在公开市场上自由交易，并能维持现状持续使用。 （二）对委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了核对、检查，但未予以核实，假定它们是合法、真实、准确和完整的。 （三）关注了建筑质量和安全，但未对其进行质量和安全鉴定，假定建筑结构等是安全的，在经济耐用年限内能够正常使用。 （四）本次评估不考虑室内二次装修及可移动设备的价值，估价结果仅包含与房地产不可分隔的满足其使用功能的水、电、卫等配套辅助设施价值。 二、不确定事项假设：无 三、背离实际情况假设：无 四、估价报告使用限制： （一）估价结果的有效性受本报告